不動産を相続したらどうすればいい？知っておくべき相続税の評価とは？ |ゴミ屋敷バスター七福神

親が亡くなったら、実家の家や土地を相続することになる見込みの人は多いのではないでしょうか。
これを機に、実家に戻ろうかなという人もいるかもしれませんね。
でも、その前に、実家を相続するための手続きが必要です。
不動産を相続する際には、どんな手続きが必要なのでしょうか。
いざという時に慌てないよう、不動産の相続手続きについて見ていきましょう。

誰が不動産を相続するの？

故人が遺した不動産などの遺産を相続する人や順位は、民法に定められています。
この、民法で定められた相続人のことを「法定相続人」といいます。
故人の配偶者がいる場合は、配偶者が法定相続人となります。
配偶者以外の人は、次の順序で配偶者とともに相続人になります。

第1順位

第1順位は死亡した人の子供です。
故人の死亡時、すでにその子供も死亡している場合は、その子供の直系卑属(子供や孫など)が相続人となります。
子供も孫もいる場合は、故人から見てより近い世代である子供を優先します。

第2順位

第2順位の人は、第1順位の人がいないとき相続人になる人で、死亡した人の直系尊属(父母や祖父母など)です。
父母も祖父母もいる場合は、故人から見てより近い世代である父母の方を優先します。

第3順位

第3順位の人は、第1順位の人も第2順位の人もいないとき相続人になる人で、故人の兄弟姉妹です。
その兄弟姉妹が既に死亡している場合は、その人の子供（故人から見ると甥や姪）が相続人となります。
なお、同じ順位の人が複数いる場合は、その全員が相続人になります。
ただし、内縁関係の人は基本的に相続人に含まれません。
相続を放棄した人は初めから相続人でなかったものとされます。

関連記事：親が残した土地や建物の相続を放棄したい！方法や制度について解説

不動産相続の流れとは？

では、不動産を相続する際の手続きの流れを見ていきましょう。

遺言書を探す

まず、故人が遺言書を遺していないか探します。
遺言書がある場合、基本的には遺言書に記載されている内容が最優先されます。
そのため、遺言書の有無を必ず確認しましょう。
遺言書が見つかったら、勝手に開封してはいけません。
遺言書は、家庭裁判所の検認手続きを受ける必要があります。
検認を受けずに開封すると、遺言書が無効になってしまいます。

関連記事：終活で考えておくべき【不動産について】徹底解説！

相続財産を確認する

次に、現金や預貯金、株式、不動産の登記状況、そしてローンや借金など、故人の資産の内容を確認します。
故人の財産が確定したら、財産目録を作成するとよいでしょう。
相続財産の中に不動産があるかどうかは、市区町村から届く固定資産税の納税通知書を確認すればわかります。

納税通知書がない場合は、所有する不動産があると思われる市区町村の役所で「名寄帳」を調べましょう。
名寄帳は、地方税法の規定によって作成される帳簿で、市町村ごとに土地や家屋の情報をまとめられています。
名寄帳の写しを取得すれば、その市区町村で故人が持っている不動産の情報を一覧することができます。

不動産の評価額計算が必要

もし不動産があった場合は、公平に財産を分割するため、不動産の評価額計算が必要です。
遺産を分割するには、不動産以外の遺産と合わせた総額を出さないと計算できません。
そのため、不動産の価値を計算し数字として出す必要があります。
不動産の評価額計算は不動産に強い専門家に依頼するのがお勧めです。

相続人を確認する

次に相続人を確認しましょう。
相続する方法は遺言書に指定があればそれに従うことになります。
遺言書がなく、相続人が複数いる場合は相続人全員で「遺産分割協議」を行います。
遺産の分割方法を取り決め、不動産の所有者も決めましょう。
協議で決めた内容は遺産分割協議書にまとめておきます。

この遺産分割協議書を作成することで、正式に遺産が相続人のものになる準備ができたことになります。
相続財産や相続人が後になって新たに出てくるとトラブルに発展する可能性が高いので、慎重に調査しましょう。
不安な場合は、専門家に相談するとよいでしょう。

不動産の名義を変更する

不動産を相続するには、名義変更をしなくてはなりません。
名義変更は、遺産分割協議が終わったら法務局に申請します。
必要書類は、主に以下のようなものです。

相続人全員の戸籍謄本、印鑑証明書、住民票

被相続人（故人）の戸籍謄本、住民票

不動産の固定資産税評価証明書、登記事項証明書

遺言書、または遺産分割協議書

相続税の申告と納付

相続財産の総額が、相続税の基礎控除を超えた場合は申告しなくてはなりません。
相続税の申告には期限があります。
被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10ヶ月以内に申告しなくてはなりません。
申告期限を超えてしまうと、無申告加算税と延滞税を納めなくてはならなくなるので注意が必要です。
相続税の納付は、金額が大きいため、金融機関の窓口が一般的です。
このほか、税務署の窓口での支払い、クレジットカード払い、コンビニ支払いもできます。

不動産の分割方法とは？

不動産は、現金や預貯金のように均等に分けることが難しい財産です。
不動産を複数の相続人で引き継ぐ場合、どのような分け方があるのでしょうか。

現物分割

「現物分割」は、不動産を複数に分割して、各相続人が不動産現物を相続する方法です。
以下の２つの条件がそろっているなら検討の価値はあるでしょう。

土地以外に相続するものが（ほとんど）ない

分割後も活用可能な土地面積がある

面積の狭い土地の場合は、別の方法を検討する方がよいでしょう。

換価分割

「換価分割」は、相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分割する方法です。
分割が難しかった土地でも、現金なら簡単に分割できます。
不動産の買い手が見つかり、相続人全員が納得する金額で売却できれば、トラブルの起きにくい方法と言えるでしょう。
その不動産への思い入れが特に強くなく、相続人の誰も住んで活用する予定がないのなら有力な選択肢です。

代償分割

「代償分割」は、1人の相続人が不動産をそのまま相続し、他の相続人にその不動産の価値から相続分に相当する現金を支払う方法です。
以下のようなケースでは有効でしょう。

不動産を分割しにくい事情がある

相続人の中にそこに住みたい人がいる

不動産現物より現金で相続したい人がいる

ただし、不動産を引き継ぐ人が、ほかの人に払う現金を持っていないと難しくなります。

「共有」は相続人全員が共有財産として不動産を相続する方法です。
複数の相続人が共有している状態で相続することになります。
相続人の間で揉めないことが確実であれば、そのままにしておくのもよいでしょう。
しかし、後になって一部の相続人の気持ちが変わったりすることもあるので注意が必要です。
また、不動産を売却する際、共有名義人全員の同意が必要になります。
ですから、将来的にはトラブルを招きやすい方法でしょう。

不動産の相続でかかる費用は？

不動産を相続する場合に必要となる費用について見ていきましょう。

相続税

遺産を相続する際には、相続税を支払わなくてはなりません。
しかし、相続には控除額があり、遺産の総額がそれ以下であれば、相続税を支払う必要はなくなります。
そのため、最近までは、相続を行っても課税されないケースも多かったようです。
ところが、2015年に相続税法が改正され、基礎控除の金額が40%も減額されてしまいました。
そのため、相続税を申告しなくてはならない人が増えています。
現在の相続税の基礎控除額は以下です。

3000万円＋（600万円×法定相続人の数）

たとえば、法定相続人が3人いる場合は以下のように4800万円が基礎控除額となります。

3000万円＋（600万円×3）＝4800万円

相続財産が4800万円以下なら相続税を支払う必要はありません。
4800万円以上あった場合は、超えた部分に対して納税の義務が生じることになります。

諸手続きの費用

不動産を相続する場合、以下のようにさまざまな手続きの費用が必要となります。

登録免許税

戸籍謄本等書類の取得費・郵送費

専門家に手続きを代行依頼した場合の報酬

これら手続きに関する費用は、相続税評価額によって変わります。
評価額が3000万円の不動産を相続した場合、上記１，２はおおむね20万円強が目安となるでしょう。
ちなみに登録免許税が発生する相続登記申請の手続きは、自分ですることもできます。
しかし、専門的な知識も必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
司法書士へ支払う報酬の目安は5万円前後です。