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空き家の売却方法・知っておくべき基礎知識

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少子高齢化が加速し、日本の人口はますます減っています。
これに伴い、空き家も増え続けることが予想されています。
空き家にはさまざまな問題が起こっており、また、相続した空き家の管理には多くの費用や労力が必要となります。
もし、空き家になった実家を相続したら、どう対応すればよいのでしょうか。
今回は、空き家の売却方法や、売却の際に知っておくべきことについて見ていきましょう。

空き家対策

空き家問題とは?

まず最初に、近年、空き家に関して起こっている問題について知っておきましょう。

空き家の現状とは?

国土交通省では、1年以上住んでいない、または使われていない家を「空き家」と定義しています。
空き家は年々増えており、総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、空き家率は13.6%・848万9千戸で過去最高を記録しました。
この数は、今後も増えていくと予想されています。

空き家に起こっている問題とは?

空き家問題

空き家は、近隣や地域へ悪影響を与えます。
雑草が伸びて景観が悪くなったり、不衛生なために悪臭が発生、また、老朽化による家屋の倒壊などという危険性があります。
また、不法侵入や不法占拠、空き家内部での犯罪や放火のリスクも高くなります。

空き家対策特別措置法

このような状態を鑑み、2015年2月「空き家対策特別措置法」が施行されました。
この法律が制定される以前は、自治体が独自で空き家条例をつくるなど個々で対策が行っていましたが、自治体の条例には法的効力がないため、空き家問題は改善されませんでした。
そこで、法律として制定・施行されることになったのです。

これにより、各自治体は、管理が適切に行われていないと思われる空き家に対して調査を行い、問題があると判断された家屋を『特定空家』に指定し、特定空家の所有者に管理を行うよう指導をしたり、状況の改善を促したりできるようになりました。
さらに、管理がされていない空き家に対しては、自治体の職員やその委任した者が敷地内へ立ち入って調査ができることに。
また、所有者を確認するために住民票や戸籍、支払い義務者の名簿である固定資産税台帳より個人情報を確認できるようになりました。

空き家の所有者は、もし指導を受ければ、それに従わなくてはなりません。
また、特定空家に認定されてしまうと、国から勧告が出され、固定資産税の住宅用地特例から除外されることがあります。
すると、税金の負担が重くなってしまいます。

そのため、空き家は売却するのがお勧めです。
空き家は相続で取得するケースが非常に多いのですが、もし、自分がそこに住む予定がないのなら、相続後すぐに売るのがよいでしょう。

空き家の売却方法は?

空き家の売却の方法には、3つあります。
メリット・デメリットも一緒に見ていきましょう。

空き家付き土地として売却する

建物そのまま売却する方法で、比較的老朽化の進んでいない物件に向いています。

メリット

解体や整地の費用がかからないのが、最も大きなメリットです。
また、売却開始までが早いため、比較的高く売れます。
新築より安価なので、自分でリフォームしたい人に売りやすいでしょう。

デメリット

売却活動中も建物の劣化は進みます。
高齢化が進んでいる地域では住宅の需要が少ないため、なかなか売れません。

更地にして売却する

築年数が古く老朽化の進んだ建物は、倒壊の恐れもあります。建物を解体し、更地にしてから売りましょう。

メリット

更地にすることにより、土地の用途の幅が広がるため、需要が高まります。
また、家の管理が必要ないため、近隣とのトラブルにもなりにくいのも大きなメリットです。
土地の大きさを感じ取りやすいため、買い手が判断しやすくなります。

デメリット

更地にする最大のデメリットは、建物がある場合に比べて固定資産税が6倍、都市計画税が3倍に跳ね上がることです。
建物がある場合、固定資産税や都市計画税は減税されていますが、更地にすると減税措置が外されてしまうのです。
売れる見込みがない場合、安易に更地にするのは考えものです。
また、解体・整地の費用がかかるのもデメリットと言えるでしょう。

不動産会社に買い取ってもらう

不動産会社に仲介を依頼するのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法もあります。
売却がうまくいかない場合、買取保証を利用できることがあります。

メリット

売却完了までの期間が短いのは大きなメリットです。
また、買い取ってもらえる確率が高いこともメリットでしょう。

デメリット

あまりにも需要が少ない地域にある場合、買い取ってもらえないこともあります。
また、利益が通常の売却相場の7割ほどの価格になってしまうケースがほとんどです。

空き家の売却にかかる費用は?

放置された空き家

空き家を売却するためには、さまざまなお金がかかります。
空き家にはどのようなお金がいくらかかるのでしょうか。

売却の際に発生する税金

空き家を売る際には「印紙税」と「譲渡所得税」という2つの税金が発生します。
「印紙税」は、売買契約書に貼る収入印紙の費用です。
「譲渡所得税」は、空き家の売却額が取得金額より上回って利益が出た時に発生する税金です。
税率は、空き家を取得してから5年以上の場合は15%、5年未満なら30%です。

売却の際にかかる費用

売却の際にかかる費用は、空き家や売却方法によって異なります。

仲介手数料

「仲介手数料」とは、不動産会社に仲介を依頼した場合、売買が成立した時に払う報酬です。
空き家家付き土地・更地いずれも、売却後にかかります。
仲介手数料は、売却価格が400万円以下の部分では上限18万円、400万円を超える部分は3%と法律で定められています。

解体費用

更地にする場合、空き家の解体費用が必要になります。
空き家の解体費用は家の広さや建材、周辺の環境などによって変わりますが、木造建築で坪3~4万円が相場といわれています。
そのほか、塀や庭木などの撤去が必要だったり、住宅密集地で防音シートが必要になる場合は、100万円ほどはみた方がよいでしょう。

相続登記

空き家を相続したあと、名義には変更していますか? もし変更していない場合は、相続登記をする必要があります。
相続登記に必要な費用は、書類の取得費が5000〜2万円ほど、登録免許税が固定資産税評価額の0.4%、司法書士への依頼料が5〜8万円ほどです。

売却にかかる費用を抑えたい!

空き家売却

空き家を売却する際には、なるべく費用を抑えたいですね。
空き家が売れても、自己資産がマイナスになってしまっては意味がありません。
売却時の費用を抑えるコツを見ていきましょう。

税金控除や補助金を使う

空き家の売却時に支払う税金には控除があります。また、解体をする際には補助金が出る場合があります。

空き家の売却時に使える控除

譲渡所得税の支払いが発生した場合、「被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除の特例」が利用できます。
この特例を利用すれば、最大3000万円まで特別控除されます。
つまり、3000万円以下の利益は譲渡所得税を支払う必要がなくなります。また、3000万円以上の場合は、利益から3000万円を引いた額に税金が発生することになります。
ただし、この特例を利用するには、以下の条件を満たしている必要があります。

  • 昭和56年5月31日までに建てられた一戸建てであること
  • 相続開始直前まで被相続人が自宅として1人で使っていた家であること
  • 相続してから空き家の状態であること(賃貸などの使用履歴がある場合は使えません)
  • 売却額が1億円未満であること
  • 相続を開始した日~3年後の12月31日までの売却であること
  • 行政から要件を満たしたことの証明書が発行されていること

空き家の解体時に利用できる補助金

空き家を解体しての売却を検討している場合は、空き家解体の補助金について調べておきたいところです。
自治体によりますが、空き家を解体する際、条件を満たせば解体費用の一部に補助金を出してくれるところがあります。
空き地の所在地域にこのような制度がないか、調べるとよいでしょう。

解体前にできるだけ家にある物を処分する

空き家を解体する前に、家財道具などをできるだけ処分しておきましょう。
解体したあと、ガレキが多いほど解体費用は高くなります。
大きな木製の家具などについては、自身で処分するより一緒に解体してもらった方が得な場合もあるので、事前に解体業者に確認しましょう。

リフォームしない

空き家や古い家を売却する場合、リフォームの必要はありません。
なぜなら、リフォーム代をそのまま家の販売額に上乗せすることは難しいからです。
全額上乗せしてしまうと相場額から大きくずれてしまい、買い手がほとんどつかなくなってしまいます。
また、空き家や古い家の購入を検討している人は、自分でリフォームしたいとを考えている人もいます。
無駄にリフォームをして買い手候補を減らすより、何もしない方が得策です。

不動産会社の上手な選び方は?

空き家を不動産鑑定に出す女性

不動産会社は売却活動のパートナーです。早めに頼って売却を助けてもらいましょう。
不動産会社は、売り主の売却活動をサポートし、空き家を高く売る努力をしてくれます。高く売れば売るほど不動産会社も大きな利益を得られるからです。
早めに不動産会社に相談をし、プロの知恵を借りるのがお勧めです。
では、どのような不動産会社を選ぶべきなのでしょうか。

相続や空き家問題に強い不動産会社を探す

不動産会社の多くは新築戸建の仲介や賃貸管理を主な事業としており、空き家の売却が得意とは限りません。
最適な不動産会社を見つけるためには、その地域にある不動産会社の実績をホームページで確認したり、実際に電話で話したりしてみましょう。

売却したい空き家近くの不動産会社に相談する

空き家から遠い場所に住んでいる場合は、売却したい空き家に近くの不動産会社に相談しましょう。
地場の不動産会社は、その地域の不動産事情と生活の実情を最も把握しているからです。

まとめ

空き家は持っているだけで維持費がかかり、管理の義務も発生します。
使わない空き家は、持っているとどんどん費用も手間もかさんでいくのです。
よほど思い入れがない限り、そこに住まないなら売る方がよいでしょう。
もし、遺品整理を依頼する場合、遺品整理業者にまず相談してみましょう。
近年、遺品整理業者は、遺品整理まわりのさまざまなサポートも行っています。
まずはアドバイスを聞いてみることをお勧めします。

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