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二世帯住宅の相続、小規模宅地等の特例を活用する方法と注意点

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近年、家を建てる際に二世帯住宅を考える人が増えているようです。
以前は「スープの冷めない距離」などという言葉があったように、適度な距離を置いて住むのが理想とされていました。
しかし、夫婦共働きが珍しくない時代においては、子どもの世話や将来の親の介護を考えると、親の近くに住んだ方がいいと考える人が増えています。
ところが、大都市ほど地価が高いため、子ども世代単独では家を建てる余裕がないというのも現実です。
そこで、増えているのが二世帯住宅です。
二世帯住宅は、親との距離が近くなり、さらに相続税対策になるという点からも注目されているようです。
今回は、二世帯住宅が相続税対策としてどのように有効なのか、またその際の注意点などについて見ていきましょう。

2世帯住宅の相続

二世帯住宅はなぜ増えている?

二世帯住宅が増えている理由

国土交通省の「平成25年住生活総合調査」によると、最近5年間に住み替えをした人の目的は「親、子などとの同居・隣居・近居」が10.6%となっています。
平成5年のデータでは4.1%だったので、2倍以上に増えていることになります。
さらに、今後5年以内の住み替え目的としては「親、子などとの同居・隣居・近居」が17.7%となっており、二世帯住宅に住もうと考える人は、今後さらに増えていくと考えられています。
今、なぜ二世帯住宅に住みたいと考える人が増えているのでしょうか。

安心感

理由の1つは「安心感」と考えられます。
親から見れば、二世帯に住んでいれば、もし自分に急に何かあっても気づいてもらいやすくなります。
また、もし介護が必要になった場合もサポートしてもらいやすくなります。
防犯性という観点からも、高齢者だけで暮らす世帯より安心感は格段に高くなります。
子から見れば、共働きが増えている現代では、親と同居することで育児や家事をサポートしてもらえることがメリットとなります。

経済面

もう1つの大きな理由は経済面です。
親の土地に二世帯住宅を建てれば、資金を抑えることができます。
さらに、親子世帯で食事や光熱費の負担を分担すれば、経済的なメリットはより大きくなります。

二世帯住宅の相続とは?

二世帯住宅の相続

二世帯住宅の相続は、通常の相続とは違うのでしょうか。
二世帯住宅の場合も、基本的に通常の土地や建物を相続するのと変わりません。
二世帯住宅を含む住宅の相続財産の合計額から相続税の基礎控除額を差し引いた金額に応じて、納税すべき相続税の額を算出します。

例えば、夫婦と子ども2人という家族が1億4800万円の二世帯住宅に住んでいた場合で考えてみましょう。
基礎控除額は3000万円+600万円×法定相続人の数なので、
3000万円+1800万円=4800万円です。
1億4800万円−4800万円=1 億円
で、基礎控除額を差し引いて残った1億円を、配偶者と子ども2人で分割することになります。

二世帯住宅は相続税対策になる?

2世帯住宅と相続税対策

二世帯住宅を相続する場合、何か節税対策はないのでしょうか。
実は、二世帯住宅の相続税を減らせる制度があるのです。

相続税は、相続する財産の評価額によって金額に大きな差が生まれます。
相続財産には様々なものがありますが、中でも大きな割合を占めるのが住居や事務所などの建物の敷地である「宅地」です。
宅地は評価額が特に高くなりやすいため、現預金よりも、宅地を多く持っている人の方が多くの相続税を払うことになります。
そのため、宅地の評価額を低く抑えることができれば、相続税を減らすことができるというわけです。

相続税の金額が大きくなる可能性の高い不動産には、様々な特例が設けられています。
その中の1つに「小規模宅地等の特例」があります。
この制度は「被相続人と同居していた親族が自宅を相続した場合に、土地の評価額を最大で80%減額できる」というものです。
この制度を利用すれば土地の評価額が下がり、相続税の税額も低くなるというわけです。
そこで、相続税を減らすために利用されているのが「二世帯住宅」なのです。

「小規模宅地等の特例」を利用するには一定の条件を満たす必要があります。
二世帯住宅を相続する場合、この制度を利用できるか調べてみましょう。

「小規模宅地等の特例」とは?

小規模宅地等の特例について

2015年に税制改正が行われ、相続税が軽減されました。
基礎控除額が引き下げられたため、税金を納めなくてはならない人が大幅に増えてしまったのです。
そこで、この税制改正では、二世帯住宅に住む人に対して増税の緩和を行っています。
それが「小規模宅地等の特例」の改正です。
「小規模宅地等の特例」は、相続する居住用・事業用の土地などに対して一定の面積まで相続税の評価額を80%減額するという制度です。

この特例は、親と同居していた配偶者や、二世帯住宅に住む子どもに対して適用されます。
建物に関する制限も緩和され、以前は建物内で行き来できない構造の二世帯住宅には適用されませんでしたが、改正後はこの制限が撤廃されました。
つまり、玄関のみなど住居の一部を二世帯で一緒に利用する「部分共有型」、玄関やキッチンなど全てを一緒に利用する「完全共有型」に加え、新たに「完全分離型」も特例の対象となりました。

また、居住用の宅地の場合、改正前は240㎡までが限度でしたが、改正後は330㎡にまで拡大されています。
330㎡は坪数で100坪なので、一般的なマイホームであれば、ほとんどが該当する面積になっています。
小規模宅地等の特例は、通常、自宅のうち被相続人(故人)が居住していた部分に相当する敷地面積に対して適用されます。
しかし、二世帯住宅の場合は、例外的に敷地全体に対して適用することができます。
つまり、親世帯・子世帯に敷地面積を分ける必要はないということです。

相続額がどのくらい少なくなるのか、先ほどの1億4800万円、相続人数3人の宅地例で考えてみましょう。
基礎控除額は3000万円+600万円×法定相続人の数なので、
3000万円+1800万円=4800万円です。
1億4800万円−4800万円=1 億円
この1億円に対して相続税がかかります。

しかし、小規模宅地等の特例を利用した場合、自宅の評価額が80%減額されるため、
1億4800万円−1億1840万円(80%)=2960万円
となり、基礎控除額の4800万円を下回るため、相続税はかからないということになります。

ただし、相続した土地のうち、適用されるのは330㎡までです。
宅地が330㎡を超えていた場合は、超えた面積の分に関しての税金は通常と同様にかかります。
また、宅地以外に現金・預貯金などの財産がある場合は、この計算に現金・預貯金の額を加算した総額で税金を計算します。
これらの点には注意が必要です。

小規模宅地等の特例を利用する際、注意したいポイントとは?

では、小規模宅地等の特例を利用する際に注意すべきポイントについて見ていきましょう。

特例を利用するための条件とは?

小規模宅地等の特例を利用するには3つの条件があり、いずれかを満たしていれば利用することができます。

  • 同じ1棟の建物に、親と子が住んでいる
  • 建物の敷地の名義は親である
  • 子はその部屋(建物)を無償で親から借りている(親に対して家賃を支払っていない)

被相続人の配偶者が相続する場合、上記の前提条件を満たしていれば、小規模宅地等の特例を利用することができます。

配偶者以外の親族の場合、相続の発生から相続税の申告期限(相続発生から10か月間)まで、引き続き2世帯住宅に所有者として居住していることが必要です。

特例を利用する際の注意点とは?

小規模宅地等の特例を利用する際、手続き上、注意したいポイントがあります。

相続税申請書の提出

小規模宅地等の特例を利用するには、相続税申告書の提出が必須です。
申告書のほか、全ての相続人を明らかにする戸籍謄本や相続人全員の印鑑証明書なども提出しなくてはなりません。
事前に国税庁のサイトや管轄の税務署で確認しておきましょう。

区分所有登記した建物は適用されない

二世帯住宅の建物を登記する場合、全てを共有する「共有名義」の他、例えば1階が親世帯、2階が子世帯というように所有権を分ける「区分所有登記」という方法があります。
区分所有登記をした建物には小規模宅地等の特例は適用されないので、しっかり確認しておきましょう。
また将来、小規模宅地等の特例の利用を考えるのであれば共有名義にするか、親の単独名義にしておくのが良いでしょう。

まとめ

二世帯住宅の相続の場合、家族間でもめることが多いようです。
例えば、相続する子どもが2人いた場合、1人が住み続けたいなら、もう1人に対して二世帯住宅の価値の2分の1に相当する現金を支払わなければなりません。
相続時、住宅を売却する、住み続ける者が現金を支払う、同居していなかった者は相続を放棄する、などの選択肢がありますが、全員が納得のいく相続はなかなか難しいものです。
いざという時にトラブルを起こさないためにも、早いうちからよく話し合っておくことが大切です。

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