家族が亡くなり、遺産相続が発生して、マンションを相続することになったら・・・
このような場合、何をすればよいのでしょうか。
手続きは自分で行えるのでしょうか。
今回は、マンションを相続する際の流れと手続き、相続にかかる税金や必要書類など、マンション相続に関して見ていきましょう。
目次
相続人や相続財産を確認する
相続が発生したら、まず最初に、どのような財産があるのか、また、誰が遺産をどのように相続するのかを確認します。
遺言書
故人は遺言書を遺していませんか？
遺言書は、故人の財産を、誰に、どのように分割したいか、故人自身の希望が書いてある書類です。
遺言書がある場合は、基本的に遺言書の内容に従って分割します。
遺言書にマンションを引き継ぐ人が指定されていたら、その人がマンションを相続することになります。
相続人の確定
遺言書がある場合は、遺言書に書かれている人が遺産を引き継ぐことができます。
この場合、民法によって定められている「法定相続人」以外の人も遺産を引き継げます。
遺言書がない場合は、法定相続人で分割することになります。
「法定相続人」とは、民法で定められている故人の財産を相続できる人の範囲と優先順位です。
故人やその家族の戸籍を調べて確定させます。
遺産の確認
故人の遺産は、どのようなものがどのくらいあるか確認します。
この場合、預貯金や不動産などのプラスの遺産だけでなく、ローンや借金などマイナスの遺産も正確に確認しましょう。
遺産を分割する
遺言書がなく、法定相続人が複数いた場合、遺産分割協議を行って、どのように遺産を分割するかを決めます。
このとき、誰がマンションを相続するのかを話し合います。
もしも、遺産分割協議のあとに他に相続人がいることが発覚したり、新たな財産が見つかったりすると、協議が無効になる可能性もあります。
相続人と相続財産の確定は、必ず遺産分割協議の前に完了させておきましょう。
不動産を相続するときは、どのくらいの価値があるかを評価し、その金額を遺産総額の中に含めて税額を計算します。
不動産は、預貯金のように分けやすいものではなく、以下のような分け方があります。
現物分割
相続人1人がマンションをそのまま引き継ぎます。
代償分割
相続人が複数で、マンションを1人で取得する場合、他の相続人に対して、その人の相続額に相当する金額を支払います。
共有
マンションを相続人で共有します。
換価分割
マンションを売却し、その代金を相続人で分けます。
相続税の課税価格を確認し、相続税が発生する場合は相続申告書を作成します。
そのほか必要書類をそろえて、相続税を申告し、納税しましょう。
相続財産の名義変更
預貯金口座や不動産の名義変更を行います。
口座の場合は、金融機関に問い合わせ、必要な書類を揃えて提出します。
不動産の倍は、法務局で相続登記を申請し、相続したマンションを相続人の名義に変更します。
相続登記、所有権移転登記などの手続きは、登記事項証明書を取得し、遺産分割協議書・相続登記申請書を作成し、申請するという流れになります。
自分で相続登記を行う場合、必要書類の取得に1000～1万円程度、必要書類の取得費用がかかります。
もし不安であれば、司法書士などに依頼するとよいでしょう。
その場合、一般的に、手数料として数万円ほどかかるようです。
マンションの相続に関するお金あれこれ
マンションの相続にかかる税金は？
マンションの相続にかかる税金の種類は2種類あります。
相続税・・・遺産総額から基礎控除額を差し引いた金額から算定
相続に関する主な税金は相続税です。
相続税は、遺産総額に対してかかるものなので、マンションや金融資産など個々にかかってくるわけではありません。
相続税学は、遺産の総額から基礎控除額を差し引いた金額です。
その額が控除額以内であれば、相続税を支払う必要はありません。
登録免許税・・・不動産の価格×0.4%
不動産の所在地や面積、所有者情報を登録することを「登記」といいます。
マンションなど不動産を相続すると、所有者移転登記の手続きは必須です。つまり、所有者（名義）を変更しなければなりません。
この、名義変更をする登記に発生する税金が「登録免許税」です。
不動産の価格×0.4%で計算し、100円未満は切り捨てとなります。
マンション相続の際に控除はある？
マンションを相続した場合、主に3つの控除があります。
基礎控除
基礎控除とは、「ここまでの額であれば税金はかかりません」と国税庁が定めた金額のことです。
相続税を算出する際、まず故人（被相続人）の持っていた現金や預貯金、不動産などの相続財産の合計金額から、借金などの負債金額を引きます。
そこからさらに「基礎控除の金額」を引いた残額をもとにして、最終的な相続税額を計算します。
3000万円＋相続人の数×600万円が、基礎控除の額となります。
小規模宅地等の控除
「小規模宅地等の控除」は、相続したマンションが故人の宅地として利用されており、故人と同居の親族が相続人である場合に適用される控除です。
減額の割合は、宅地の土地面積が330平米以下の部分に対して、相続した土地の評価額の80％です。
ただし、同じマンションでも、事業用として使われていた場合は土地面積が400平米以下の部分まで80％、賃貸物件なら200平米以下の土地に50％と、マンションの用途によって控除額が変わります。
配偶者控除
被相続人死亡後、配偶者は手厚く保護されており、相続税を大幅に軽減できる制度もあります。
軽減限度額は1億6000万円までですが、オーバーしても法定相続分までであれば相続税を支払う必要はありません。
マンションの相続に対しても、この制度が有効です。
ただし、配偶者控除を受けるためには確定申告をしなくてはなりません。
マンションの評価方法
マンションを引き継ぐ際の相続税を計算するために、どのように評価するかについても知っておきましょう。
マンションの評価は、土地と建物で異なるので、注意が必要です。
土地の評価
まず、マンションが建っている土地の価値を評価します。
国税庁の「路線価図・評価倍率表」をチェックすると、「路線価」を見ることができます。
「路線価図・評価倍率表」は、都道府県を選択し、「路線価図」から市区町村を選びます。
そこの道路に数字が書かれた地図が「路線価」で、1000円単位で表示されています。
「路線価」は、実際に市場で取り引きされている額の70～80％程度と考えるとよいでしょう。
土地の評価額の計算方法は、
路線価×面積×持分割合＝土地の評価額
となります。
建物の評価
建物の評価は、実際に市場で取り引きされている額の60～70％程度の固定資産税評価額で判断できます。
固定資産税評価額は、土地の評価のように計算する必要はありません。
毎年、市町区村から送られてくる固定資産税の「課税明細書」に記載されているので、見てみましょう。
固定資産税評価額は、「課税明細書」の「家屋」「建物」の項目の「価格」「評価額」の価格です。
まとめ
マンションを相続する場合、さまざまな手続きが必要になります。
まずは、一般的な相続の流れと、登録免許税などマンションの相続に関する税金について知っておきましょう。
マンションを相続した場合、条件によっては控除で大幅な減額を期待できます。
そのため、相続税を支払わないで済むケースも珍しくありません。
また、マンションを相続する際に注意すべきポイントは、遺言書の有無の確認と遺産分割協議です。
これは、マンションに限らず、相続が発生したとき全般に言えることですが、遺言書があるかないかによって、相続の手続きは大きく異なります。
あれば、遺言書に記載されている人がマンションを相続し、ない場合は遺産分割協議をおこなって、誰が、またはどのようにマンションを相続するのか決目なくてはなりません。
マンション相続に関しては、自分たちで手続きを行うことはもちろんできますが、土地建物の評価、書類の準備など、かなり手間がかかる作業です。
不安があるようなら、専門家に相談・依頼しましょう。
