遺品整理の費用・相続の手続きは賃貸・分譲・一軒家でどう違う？

身内の方が亡くなられたら行わなくてはならないのが、遺品整理です。
ひとくちに遺品整理と言っても、住居の形態や大きさによって費用は変わってきます。
あなたの身内の方は、どんなお家に住んでいますか？
様々な住居に関する遺品整理についてみていきましょう。

遺品整理とは？

「遺品整理」とは、故人が住居に残した物品を整理し、片付けることです。
様々な物品を、財産、貴重品、思い出の品、ごみなどに仕分けします。
また、物を撤去した後の部屋の清掃や不用品の処分も遺品整理作業の一つです。
遺品整理後は形見分けとして、親族や親交のあった人に遺品を贈ることもあります。

• 遺品整理をする前に……
• 換金はくれぐれも慎重に！

遺品整理をする前に……

通常、葬儀が終わったら遺品整理を開始します。
しかし、その前にまず確認しておかなくてはならないことがあります。

遺言書と相続人の確定

遺産相続の配分は、原則として遺言書にある内容が優先されます（遺留分は除く）。
遺言書が公証役場で作成・保管されている場合はそのままの内容が認められますが、自分で作成・自宅で保管していた遺言書は、家庭裁判所で検認を受けなければなりません。

また、この際、相続人を確定することも必要です。
遺言書がない場合は、民法によって定められた相続人・割合に則って配分されます。

遺産の内容を確認する

預貯金や不動産、有価証券など、財産の内容を把握しましょう。
遺産には、預貯金や不動産など「プラスの遺産」のほか、借金やローンなど「マイナスの遺産もあります。
相続をすると、借金などを払う義務が生じますので、マイナスの遺産の方が多い場合は相続を放棄することもできます。

相続するかどうかを判断するためには、マイナスの遺産の総額を把握することが必要です。
マイナスの遺産については、個人信用情報機関で情報開示を受けることができます。

換金はくれぐれも慎重に！

もし財産よりも借金の方が大きい場合は、相続放棄や限定承認をすることになるでしょう。
しかし、その前に勝手に遺品を換金してしまうと、遺産を全てそのまま受け継ぐものとみなされ、相続放棄などができなくなってしまいます。
遺言書で相続の指定がされている場合も、財産を勝手に処分してはいけません。後日、他の相続人から訴えられる危険性があります。

また、相続放棄などをする場合は、相続が始まってから3ヶ月以内に家庭裁判所に届け出る必要があります。
財産がどのくらいあるのかという情報は遺品を整理している過程で出てくることもあるので、部屋の整理は必要です。
でも、もし何か出てきても、相続の方針が決まるまで処分・換金はしないようにしましょう。

遺品整理の費用はどのくらい？

遺品整理にかかる費用は、

• 人件費（必要品と不用品の仕分け作業、荷物の梱包と搬出、特殊でない通常の清掃などの経費）
• 車両費（荷物を運び出すための車両経費）
• 処理費（処理業者の処理費用と分別に使うゴミ袋などの経費）

を合計したものです。

料金は、仕分けにかかる時間や運び出す荷物の量によって変わります。
広い部屋や部屋数が多いほど荷物は多くなり、料金が上がると考えてよいでしょう。

細い路地や運搬車両が入らない場所などでは、積み込みや搬出に手間がかかるため、費用がかさむことがあります。
また、マンションの階数やエレベーターの有無、駐車スペースの有無などによっても費用は変わってきます。

そのほか、間取りではなく、○○立方メートルにつき○○円というように、部屋の面積や体積によって費用を算出する業者もあります。
どちらの場合も、部屋が広くなればなるほど、業者によって料金の幅は大きくなります。
大体の目安になる料金を挙げておきますので、参考にしてください。

• 賃貸物件の場合
• 一戸建ての場合

賃貸物件の場合

一戸建ての場合

3LDKの一戸建てだと、東京では30万円程度、地方ではおよそ35万円程度が目安になります。どちらも日数は1～2日ほどかかるでしょう。

一戸建ての場合も、条件によって料金は異なってきますので、何社かと連絡を取り、見積もりを出してもらいましょう。

A社

B社

もしも身内が亡くなったら～様々な物件のケーススタディ

高齢になると、手に余る一軒家を手放し、小さなアパートやマンションに生活の場を移す人も多くなります。
こういった賃貸物件で身内が亡くなった場合、どのようなことが起こるのでしょうか？

• 賃貸物件の場合
• 公営住宅の場合
• 分譲賃貸マンションの場合
• 一戸建て（持ち家）の場合

賃貸物件の場合

賃貸借契約書を確認する

賃貸物件で借り主が亡くなったら、できるだけ早く退去しなくてはなりません。
しかし、普通の引越しとは違いますので、すぐに物を片付けたり、部屋を明け渡すことができない場合もありますよね。

そこで、まずは賃貸借契約書を確認しましょう。
賃貸借契約書には、家賃、退去日、解約や違約金など、その物件を借りるに当たってのルールが書いてあります。
賃貸物件を退去する際は賃貸借契約書を確認する必要があります。

家賃の支払いについて

賃借人が死亡しても、賃貸借契約は消滅しません。亡くなった賃借人の賃借権は、相続人に相続されることとなります。

つまり、借り主が死亡してしまったとしても、その部屋の賃貸借契約は相続人に引き継がれ、契約は継続されることになるわけです。

相続人が引き継ぐのは賃借権だけではありません。その部屋にある家財や、契約の際の敷金返却請求権、また毎月の家賃債務も引き継がれます。

退去する場合は、退去日までの日割り家賃を支払うことになりますが、契約書に定める連帯保証人がその義務を負います。
連帯保証人は親族である場合がほとんどですが、場合によっては話し合わなくてはならないでしょう。

もしも全ての相続人が相続放棄した場合は、賃貸借契約は消滅し、残された家財についても所有権を放棄することになります。
大家さん側は、借り主が亡くなっても一方的に契約を解除することはできません。
借り主が死亡した場合は連帯保証人や緊急連絡先に連絡を取って、賃借権などの相続について取りまとめてもらう必要があります。

また、よくあるのが敷金のトラブルです。
基本的には、入居時に預けた敷金はそのまま戻ってくるものですが、ハウスクリーニング代などが差し引かれることもよくあるので、トラブルにならないよう確認が必要です。

損害賠償など

自殺の場合、事故物件としてその部屋を貸しにくくなるため、連帯保証人または相続人に損害賠償が認められることがあります。
しかし、老衰などの自然死は、人間が生活していく上で避けられません。

特別な事情がない限り、連帯保証人または相続人が損害賠償の義務まで負う確率は低いでしょう。
こちらも、大家さんとよく話し合い、場合によっては専門家に相談するとよいでしょう。

公営住宅の場合

公営住宅の場合は、特に契約内容をしっかり確認しましょう。

原状回復について

公営住宅では、退去時、借り主に原状回復の義務があると決められている場合が多いようです。
家具や絨毯などすべてを搬出し、掃除しておくことが基本です。
また、退去時に換気扇や配線、網戸などの撤去を義務付けられていることがあります。

特約について

通常、賃貸物件に損傷があった場合でも、普通に生活していて発生するものについては借り主が修繕費用を負担する必要はありません。
しかし、特約で原則以上の負担を入居者に求めているケースがあります。

退去時のハウスクリーニングを借り主の負担としているような場合は、借り主の連帯保証人もしくは遺族（相続人）が支払う必要が出てきます。

また「原状回復費用は全て借り主の負担」という特約がある場合もあるようです。
このような特約では、自然消耗の分も借り主が負担しなくてはならないこともあります。

しかし、借り主が原状回復しなくてはならないのは故意に損傷したもののみであり、自然消耗の負担までは含まれないというのが一般的な常識です。
こういった点も、貸し主としっかり話し合い、折り合いをつけましょう。

分譲賃貸マンションの場合

分譲賃貸マンションとは？

「分譲賃貸マンション」とは、本来は分譲マンションとして購入されたものが、何らかの事情で賃貸物件として貸し出された物件です。
たとえば、オーナーが転勤などで住めない間だけ賃貸に出したり、もともと投資目的で購入して賃貸に出しているようなケースがあります。

分譲マンションは、本来は一生住むためのマイホーム用として建てられたものだけに、分譲は賃貸専用より居住性が高いのが特徴です。
建物そのものの構造もしっかりしており、室内の設備に食洗機やディスポーザーが付いていたり、エントランスや廊下などの共用部分も比較的贅沢な造りになっています。
また、パーティールームやゲストルームなどが付いているマンションもあり、グレード感、ステータス感が高いと言えるでしょう。

分譲マンションの注意点

分譲マンションを借りる場合、オーナーとの間に結ばれる規約だけでなく、マンション全体としての規約も守らなくてはなりません。
住むに当たっては、かなり気を使いながら生活しなくてはならないでしょう。

また、オーナーの都合で貸し出していることが多いので、定期借家など、短期間で退去しなくてはならない場合もあります。

そして、分譲マンションの場合、不動産屋さんを通さず、オーナーが知人などに直接貸していることもあります。
つまりオーナーが不動産の専門家ではないわけです。そのため、賃貸物件として借りるとトラブルが起きることがあるのです。

たとえばエアコンや水まわりなど設備が故障した場合、オーナーと借り主のどちらが費用を負担するのか、元の設備をどうするかなど、普通の賃貸マンションなら簡単に対処できることが、スムーズにできなくなることがあります。

オーナーが専門家でない場合、トラブル対処の知識がなかったり、オーナーからの回答が遅くなったりするケースが出てくるのです。

大家さんが丸ごと一棟所有している通常の賃貸物件なら、何か問題があっても大家さんの権限で様々なケースに対応できます。
でも、分譲賃貸の場合は各戸を別々のオーナーが所有しているため、なんでもできるわけではなく、権利関係が複雑になりやすいのです。

水漏れが起きた場合、その原因が自室内なのか、それとも上の階や隣の部屋なのか、建物の共用部分なのかで、問い合せ先が異なることがあります。
もちろん、マンション全体の管理会社に聞けば対応してもらえますが、もめた場合は自分で権利関係を理解して解決しなければならないので、大変な労力がかかってきます。

もしも、このような物件で身内が亡くなったら、かなりの労力と費用がかかることを覚悟しておかなくてはなりません。

一戸建て（持ち家）の場合

費用が高い

一戸建ての場合、ワンルームなどと比べて遺品の量も大幅に増えるため、必然的に遺品整理業者の作業人数も必要になります。

たとえば、一戸建て3LDKの場合作業員は5～6人は必要でしょう。

家が広ければ広いほど、部屋数が多ければ多いほど、基本料金の相場も高くなります。
家具や家電の処分量も増えるので、リサイクル料金などが別途必要になることも十分考えられます。

また、大量の家財や大型の家具がある場合、急ぎで依頼した場合なども、追加料金の対象となる可能性が高くなります。
清掃の範囲にもよりますが、孤独死などで特殊清掃を依頼しなくてはならない場合も、費用がかさむことになります。

相続について

持ち家の場合は、土地・建物が相続の対象になります。
まずは遺言書があるかどうかを確認しましょう。遺言書に不動産相続について記載があれば、それが優先されます。

遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行います。
土地・建物をそのまま相続するのか、売却して分割するかを決めなくてはなりません。

不動産を相続した人は相続登記（名義変更）をする必要があります。

遺言書によって、法定相続人以外が不動産を取得した場合は、「不動産所得税」を支払う義務があります。
この税金は、法定相続人の場合は支払う必要はありません。ただし、相続した翌年からは固定資産税がかかります。

相続した不動産を売却すると、その土地を所有していた期間により税率は異なりますが、所得税が課税されます。
譲渡所得は、不動産を売った年に税務署で確定申告を行う必要があります。

不動産の相続は手続きも煩雑で、素人には難しいものです。遺産に不動産が含まれている場合は、専門家に相談したほうがスムーズでしょう。