ごみ屋敷の住人を追い出したい大家さんへ｜強制退去までの6ステップと費用、注意点を解説

「入居者が部屋をごみ屋敷化させ、悪臭や害虫が発生している」そのような状況に悩む大家さんは少なくありません。近隣からの苦情が相次ぎ、建物全体の管理にも支障をきたすケースが多く見られます。

しかし、たとえ室内が深刻な状態でも、勝手に鍵を交換したり荷物を処分したりする行為は、法的に違法とみなされます。借地借家法によって借主の権利は強く保護されており、追い出しには適切な手続きが必要です。

本記事では、ごみ屋敷の入居者を合法的に退去させるための6つのステップを、証拠保全から強制執行まで順を追って解説します。法に沿って安全かつ確実に解決したい大家さんは、ぜひ参考にしてください。

ごみ屋敷の住人を追い出す前に知るべき法律と大原則

ごみ屋敷の入居者を追い出す際には、まず法律上のルールを正確に理解することが重要です。正当な手続きと証拠をもとに、法に沿って対応することがトラブル回避の第一歩です。

大前提：借地借家法で借主の権利は強く保護されている

ごみ屋敷のような問題が発生しても、大家の判断だけで入居者を追い出すことはできません。借地借家法では、居住の安定を守るために借主の権利が強く保護されており、契約解除や退去命令を出すには正当な理由と手続きが必要です。

この法律は、大家と借主の力関係に差があることを踏まえ、大家側の一方的な都合による契約解除を防ぐために定められています。家賃滞納やごみ屋敷化などの問題があっても、正当な理由と法的に正しい手続きを経なければ、退去は認められません。

大家さんでも厳禁！無断で鍵交換や荷物処分は違法になる

入居者のごみ屋敷化に悩まされても、大家さんは無断で鍵を交換したり荷物を処分したりする行為はしてはいけません。これらは「自力救済」と呼ばれ、借主の占有権を侵害する行為として民法上の不法行為や刑法上の住居侵入罪に該当する恐れがあります。

たとえ大家が建物の所有者であっても、入居中は借主に部屋の使用、占有権が認められています。そのため、大家が勝手に室内へ立ち入ったり、出入りを妨げたりすれば、不法行為や罪に問われる可能性があるのです。

さらに、居室内の私物を処分すると、横領や器物損壊に該当する場合もあります。ごみに見えるものでも、法律上は入居者の財産です。不衛生や迷惑の程度に関係なく、裁判所の判断を経ずに私的制裁を加えることは厳禁です。

なぜ追い出せる？ごみ屋敷は契約違反にあたる

ごみ屋敷状態は、一般的に賃貸契約上の「債務不履行」に該当します。入居者には建物を正常に使用し、他の住人や近隣に迷惑をかけない義務がありますが、室内をごみで埋め尽くし悪臭や害虫を発生させる行為は、これらの義務に明確に違反する行為です。

多くの賃貸契約書には「建物を清潔に保つこと」「他の入居者に迷惑をかけないこと」「契約に反した場合は解除できる」などの条項が定められています。ごみ屋敷はこうした条項に反するため、信頼関係の破壊として契約解除の正当事由とみなされる可能性があります。

ごみ屋敷の住人を合法的に追い出すまでの6ステップ

ごみ屋敷問題は近隣被害や消防上のリスクを伴う一方で、借主の居住権が強く保護されるため、感情的な行動は禁物です。法的に正しく解決するには、証拠を確保して段階的に是正を促し、交渉で解決できなければ強制執行へと進めるという手続きを踏む必要があります。

①証拠保全：現場の確認と証拠の保存

退去を求めるには、入居者が契約違反している事実を明確に示す証拠が不可欠です。現場の状況を正確に把握し、客観的な記録として残します。外から確認できる範囲で、建物の外観や共用部、ベランダなどを写真や動画で撮影し、撮影日が分かるように保存しましょう。

入居者の承諾なしに部屋へ立ち入ると不法侵入にあたる恐れがあるため、室内撮影は避けるのが原則です。悪臭や害虫、通路の塞がれなど、近隣被害がある場合は、周囲の証言や管理会社の報告書も有効な証拠になります。

②改善要請：注意文書や改善要請を送る

証拠を確保したあとは、入居者に対して正式な書面で改善を求めます。これは「契約違反がある」「是正を求める」という意思を明確に伝えるための重要な手続きです。口頭で注意しても「聞いていない」と反論される恐れがあるため、文書で記録を残しましょう。

通知文には、具体的な違反内容と改善期限を明記します。例えば「〇月〇日までにごみを撤去し、悪臭を改善すること」など、行動と期限を明確に書くのが基本です。

③任意での交渉：内容証明郵便で改善と退去を勧告する

改善要請を行っても状況が変わらない場合は、内容証明郵便を用いて正式な改善・退去勧告を行います。これは、法的手段に入る前の「任意交渉」の最終段階です。文書によって貸主の意思を明確に示し、入居者に自主的な是正の機会を与える目的があります。

内容証明郵便は、文面・送付日・送付先がすべて記録に残るため、裁判の証拠として有効です。後に訴訟や強制執行へ進む場合でも、大家側が誠実に交渉を重ねた証拠として評価されます。

④訴訟提起：「建物明渡請求訴訟」を裁判所に起こす

内容証明での警告にも応じず、改善や退去の意思が見られない場合は、裁判所へ「建物明渡請求訴訟」を提起します。これは、賃貸借契約の解除を法的に認めてもらい、入居者に退去を命じるための正式な手続きです。

訴訟では、これまでの証拠が極めて重要になります。現場写真・近隣からの苦情・注意文書・内容証明郵便の記録などを整理し、大家が誠実に対応してきた経緯を示すことで、契約解除の正当性を立証できます。

⑤強制執行の申立て：判決後も退去しない場合の最終手段

裁判で建物の明け渡し命令が確定しても、入居者が自主的に退去しないケースは少なくありません。その場合、大家は民事執行法第42条に基づき、『強制執行の申立て』を行い、裁判所の手続きに従って部屋の明け渡しを進めます。

強制執行は、裁判所の執行官が現場に立ち入り、入居者や荷物を退去させる手続きです。まず「催告」と呼ばれる事前通知が送られ、入居者に退去の最終期限が示されます。それでも応じない場合、執行官が立ち会って鍵を開け、荷物を搬出し、明け渡しを実施します。

⑥断行：執行官立ち会いのもと残置物を撤去する

強制執行の申立てが受理されると、裁判所の執行官が現場に出向き、明け渡しを実行します。これが「断行」と呼ばれる最終段階で、入居者が立ち退きを拒み続ける場合に行われるものです。

執行官の立ち会いのもと、鍵が開けられ、家具や家電、生活用品などの残置物がすべて搬出されます。作業には、残置物撤去に対応できる清掃業者が同席し、分別・運搬・保管までを適法に行います。

これらはすべて法的手続きに基づいて行われ、大家が勝手に処分することはできません。最後まで裁判所の指揮下で進めることが、合法かつ安全な対応の基本です。

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トラブルを避けるために！追い出し時の注意点

ごみ屋敷の住人を退去させる場面では、感情的な衝突や手続きミスによるトラブルが起こりやすく、対応を誤ると大家側が不利になることもあります。安全かつ法的に正しい退去を実現するためには、やり取りの記録や専門家との連携が不可欠です。以下では、特に注意すべき3つのポイントを解説します。

言動は必ず記録すべし

退去の場面では、感情的な対立が起きやすく、少しの言葉の行き違いでもトラブルに発展する恐れがあります。そのため、関係者の発言や対応、入居者の反応をすべて記録に残すことが重要です。

記録の際は、スマートフォンの録音機能や携帯カメラで十分です。撮影前に「手続きの記録として残します」と伝えておくと、より公正性が保たれます。退去の言動を適切に記録しておけば、後日トラブルが起きた際にも大家側の誠実な対応を証明でき、法的に有利な形で進められます。

管理会社・弁護士と常に共有

退去交渉や強制執行を安全に進めるには、管理会社と弁護士との連携が欠かせません。大家だけで判断して行動すると、不法侵入や不当退去と見なされるリスクがあるため、第三者の専門的な視点を入れると安全です。

管理会社は、過去の契約書や入居時のやり取り、注意文書の送付履歴などを把握しており、トラブル防止の実務的なサポートをしてくれます。弁護士は、契約解除や訴訟提起、強制執行などの法的判断を行い、正しい手続きを助言してくれます。定期的に情報を共有し、法と実務の両面から協力体制を築くことが、トラブルを最小限に抑えるポイントです。

行政への相談で証拠を補強

ごみ屋敷の悪臭や害虫が近隣に被害を及ぼしている場合は、早めに自治体や保健所へ相談することが重要です。行政は、衛生・防災の観点から現場を調査し、指導を行う権限を持ち、その対応記録は「第三者による客観的証拠」として非常に有効です。

保健所や生活環境課が現地を確認し、「衛生上の問題あり」と判断すれば、その報告書や改善指導の記録が、後の契約解除や訴訟で強力な裏付けになります。行政が介入しても改善されなければ、「行政指導にも従わなかった」という事実が残り、大家の対応が正当であったことを示す材料になります。

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ごみ屋敷の追い出しにかかる費用は誰が負担？費用の内訳と相場

ごみ屋敷の退去手続きは、訴訟や強制執行を伴うことが多く、高額になりやすいのが実情です。弁護士費用や執行費用など、どこまで大家が負担するのか不安に感じる方も少なくありません。ここでは、実際の費用の内訳と一般的な相場、さらに費用負担の責任について詳しく解説します。

弁護士費用はどのくらいかかるのか？

入居者との交渉だけで解決できる場合は、10万〜30万円が相場です。一方、訴訟や強制執行まで進む場合は、総額30万〜150万円前後に達することもあります。費用は弁護士事務所の料金体系や、事案の複雑さ、証拠収集や執行手続きにかかる実費によって変動します。

例えば、実際に相談から明け渡し完了まで約7か月を要したケースがあります。

この場合、弁護士への着手金と成功報酬に加え、裁判所へ納める印紙代や郵送料、証拠収集や書類作成の実費などが発生し、総額で150万円前後の費用となりました。こうした金額は一見高く感じられますが、訴訟の進行や強制執行までを弁護士が一貫してサポートする場合、相応の期間と手続きが必要になるためです。

費用は住人に請求できるのか？

強制退去にかかる費用は、原則として入居者の負担です。民事執行法第42条では「強制執行に要する費用は、債務者の負担とする」と定められており、執行官への手数料や鍵開け作業、荷物搬出などにかかる実費は入居者へ請求できます。

ただし、弁護士費用については原則として大家の自己負担となります。訴訟で相手方に全額請求できるケースは少なく、判決で一部のみ認められるのが一般的です。

また、強制執行費用は、大家によって立て替える必要があります。そのため、一定の現金を用意しておくことが重要です。ただし、確定判決が出た後に、入居者へ請求できます。費用を正しく回収するためにも、弁護士と相談しながら手続を進めましょう。

ごみ屋敷での追い出し成功事例紹介

ごみ屋敷の退去対応は、法的手続きが複雑で、大家にとって大きな負担になります。ここでは、実際に退去や行政執行が実現した3つの事例を紹介します。行政主導の全国初のケースから、弁護士による明け渡し成功例、そしてSNS発信が原因で強制退去に至った特殊なケースまで、現場での具体的な対応を見ていきましょう。

日本で初めての追い出し事例

2015年、京都市は全国で初めて「ゴミ屋敷対策条例」に基づき、行政代執行による撤去を実施しました。対象となったのは、右京区にある木造住宅で、住民の男性が自宅前の私道やベランダに大量のごみを積み上げ、通行に支障をきたしていたケースです。

堆積物は高さ約2メートル、奥行4メートル以上に達し、通行人が通れないほどの状態でした。市は2009年から数年にわたり指導や支援を続けてきましたが、改善が見られなかったため、条例に基づき強制撤去を決断。延べ100回以上の訪問を経て、新聞紙や生活ごみなど計324袋分を撤去しました。

近隣住民の苦情から発覚した事例

東京都北区のアパートで起きた明け渡し事例では、60代の男性入居者が長年にわたりごみを溜め込み、悪臭と害虫被害が近隣に広がっていたケースです。住民からの通報を受け、管理会社と警察が立ち会って室内を確認したところ、足の踏み場もない危険な状態で、本人の居住が判明しました。

入居者はその後連絡が取れず、弁護士が解除通知を送付しました。訴訟が受理された直後、偶然入居者と連絡が取れ、即時解約と鍵の返却が実現し、スムーズに明け渡しが完了しました。

TikTokで公開していた汚部屋を強制退去した事例

SNS上で『ゴキブリ3万匹と暮らす』と発信していたTikTok配信者・最強ちゃんの事例です。投稿動画の中で住所が特定され、周辺店舗や住民に風評被害が広がりました。Googleマップの口コミには「悪臭がする」「衛生面に問題がある」といった低評価が相次ぎました。

室内はごみや害虫で覆われ、悪臭が周辺にも及ぶほどの状態です。さらに、家賃を1年半で約129万円滞納していたことから、管理会社が法的手続きを進め、最終的に強制退去処分が執行されました。インターネット上での拡散が契約解除に影響を及ぼした、現代的なごみ屋敷トラブルといえます。

追い出し後が本番！ごみ屋敷の原状回復と残置物撤去の流れ

ごみ屋敷の住人を退去させても、そこで問題が解決するわけではありません。室内には大量のごみや臭気、害虫被害が残り、建物の損耗や衛生状態を回復する作業が必要です。ここでは、追い出し後に行う原状回復の手順と、残置物撤去・特殊清掃の流れを詳しく解説します。

原状回復までの流れ

ごみ屋敷となった部屋は、通常の使用を超える汚損や損耗が発生しており、単なる清掃では再入居できません。原状回復とは、放置されたごみや臭気、害虫被害を除去し、入居時と同等の居住環境に戻すことを指します。壁紙や床の修繕、消臭・除菌なども含むため、一般的な掃除より大規模になるのが特徴です。

最初に行うべきは、契約書や特約内容の確認です。「退去時の清掃・修繕は借主負担とする」といった条項がある場合は、その範囲に基づき復旧計画を立てましょう。あわせて現地調査を行い、損傷や汚染の程度を記録し、見積もりの基礎資料を整えます。

国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」では、経年劣化や通常使用による汚れは貸主負担ですが、ごみ放置・腐敗臭・害虫被害など、借主の故意・過失による損害は借主負担と明記されています。

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残置物撤去と特殊清掃の必要性

ごみ屋敷の原状回復では、最初に残置物撤去を行い、室内の家具・家電・生活ごみなどをすべて搬出します。これを行わない限り、建物の損傷箇所や汚染の程度を正確に把握できず、清掃や修繕に進めません。特に、腐敗物やカビ、害虫が発生している場合は感染や臭気拡散のリスクが高いため、防護具を備えた専門業者による安全な作業が不可欠です。

撤去後は、床や壁、天井に残った臭気・細菌・汚染物を除去するための特殊清掃を行います。通常の掃除では落とせない汚れや腐敗臭などを専用薬剤や機材で除去し、衛生的に利用できる空間に戻します。

残置物撤去と特殊清掃は「見た目をきれいにする」ためではなく、健康被害や再汚染を防止するための根本対策として不可欠な工程です。

原状回復にかかる費用の相場と工期

ごみ屋敷の原状回復費用は、単なるハウスクリーニングではなく、残置物撤去・特殊清掃・消臭消毒まで含むため、通常の退去清掃より高額になります。以下は、ごみ屋敷片付けの専門業者であるゴミ屋敷バスター七福神の料金目安です。

作業期間は、ごみの量や汚れの程度によって異なります。

壁紙や床の全面張り替え、水回り設備の交換、除菌処理を追加する場合は、施工後の乾燥・再確認に時間がかかるため、最大2週間程度を見込んでおくと安心です。

自力でやる？それともプロに頼む？ごみ屋敷清掃の判断基準

ごみ屋敷を原状回復する際、大家自身で片付けるべきか、それとも専門業者に依頼すべきかは、重要な判断です。費用面の負担や作業効率、安全性などを総合的に見極める必要があります。ここでは、自力対応と業者依頼それぞれの特徴と、最適な判断基準について解説します。

自力で片付けるメリット・デメリット

入居者の退去後や放置物件となった場合、大家自身で片付けを行うことも可能です。最大のメリットは、業者への依頼費用を抑えられる点です。軽度な汚れや少量の残置物であれば、自分で整理を行うことで数万円単位のコスト削減が見込めます。自ら作業することで建物の傷みや修繕が必要な箇所を直接確認できるのも利点です。

ただし、デメリットも大きいのが現実です。分別や搬出には膨大な時間と体力が必要で、1人では数日〜数週間かかる場合もあります。さらに、腐敗物やカビ、害虫などに触れることで感染症やアレルギーを引き起こす危険があります。

悪臭漂う環境での長時間作業は精神的にも負担が大きく、途中で断念するケースも少なくありません。軽度の片付け以外は、専門業者への依頼を検討するのが安全で確実な選択です。

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プロ業者に依頼するメリット・デメリット

ごみ屋敷の片付けを専門業者に依頼する最大のメリットは、安全かつ法的に適正な手順で原状回復を進められることです。業者は廃棄物処理法や自治体ルールを熟知しており、危険物や家電リサイクル対象品なども適切に処理します。腐敗物や害虫被害など、衛生リスクの高い現場でも、防護具や専用薬剤を用いて安全に作業できるため、大家が立ち入る必要はありません。

複数名のスタッフが連携して作業を行うため、1日から数日で完了するケースも多く、精神的・時間的負担を大幅に軽減できます。

一方で、デメリットは費用がかかることです。部屋の広さや汚染の度合いによっては、数十万円以上かかるケースもあります。悪質な無許可業者に依頼すると、不法投棄や高額請求などのトラブルにつながる危険もあります。そのため、「一般廃棄物収集運搬業許可」「古物商許可」などの法令資格のある業者を選ぶことが重要です。

なぜ専門業者（ごみ屋敷清掃業者）に任せるべきなのか

ごみ屋敷には、カビ・害虫・腐敗物などの感染リスクや臭気被害が潜んでおり、一般の清掃では対応が困難です。専門業者は、防護服や専用薬剤を用いて衛生面と安全面の両方から徹底的に清掃・消毒を実施し、短期間で再入居可能な状態へと復旧します。

経験豊富なスタッフがチームで作業を行うため、一般の人が数週間かける片付けも最短1日〜数日で完了することが可能です。さらに、作業後には写真付きの報告書や見積書を発行し、費用請求や裁判資料としても活用できます。行政や弁護士が関与する案件でも、専門業者による作業記録は高い信頼性を持つ証拠です。

短期間で安全に原状回復を完了できることは、次の入居者募集を早めるうえでも大きなメリットです。特にごみ屋敷の原状回復は専門性が高いため、資格・実績のある清掃業者に任せることが、最短で安全に問題を解決する近道です。

追い出し後の原状回復はゴミ屋敷バスター七福神へお任せください

強制退去が完了しても、残置物の撤去や悪臭・汚染の除去など、大家が抱える課題は多く残ります。ゴミ屋敷バスター七福神では、法的手続き後の残置物撤去から特殊清掃・リフォームまでを一括対応。弁護士や行政との連携実績も豊富で、迅速かつ安心の原状回復を実現します。

強制執行時の残置物撤去にも対応

ゴミ屋敷バスター七福神では、強制執行現場の残地物撤去にも、法令を遵守して対応しています。執行官や弁護士の立ち会い下で、室内の家具・家電・生活ごみなどを丁寧に分類し、処分・保管・リサイクルに区分して搬出可能です。作業後は、簡易清掃を行い、再利用可能な空間へ整えます。すべての工程を写真付きで記録し、報告書として提出できるため、証拠資料や管理記録としても活用できます。

作業当日は、経験豊富なスタッフが現場の状況を即時に判断し、周囲の住民や管理会社にも配慮しながら撤去を進めます。トラックの駐車位置や搬出経路の確保、近隣への騒音対策など、現場環境に応じた柔軟な対応が可能です。

特殊清掃からリフォームまでワンストップで原状回復

ごみ屋敷の原状回復は、単にごみを撤去するだけでは完了しません。悪臭・カビ・害虫の発生源を根本から除去し、再入居できる衛生的な住環境に戻すことが重要です。ゴミ屋敷バスター七福神では、撤去後の特殊清掃からリフォームまでを自社で一括対応可能です。

特殊清掃では、専用薬剤と業務用機材を用いて臭気・細菌・有害物質を徹底除去します。床や壁に染みついた汚れや腐敗臭も完全に処理し、消臭・除菌・防カビまで施します。その後、必要に応じて壁紙や床材の張り替え、水回りの修理、内装のリフォームまで対応可能です。

こうした一括施工により、複数業者を手配する手間や日程調整のロスがなく、短期間で原状回復を完了できます。入居可能な状態まで仕上げる品質の高さとスピード対応は、多くの大家さんから高く評価されています。

行政や弁護士との連携実績も豊富で安心

ごみ屋敷の原状回復や撤去作業は、近隣被害の問題が発生しやすく、行政指導や法的対応を伴うケースも少なくありません。七福神では、これまで多くの行政機関・弁護士と連携し、法令に基づいた安全な作業を行ってきました。

現場では、廃棄物処理法や自治体のルールを遵守し、必要に応じて行政へ報告や調整を実施しています。弁護士の立ち会いが必要な強制執行案件にも対応できる体制を整えています。こうした経験により、違法な処分やトラブルを未然に防ぎ、法的にも正当かつ安全な原状回復を進めることが可能です。

再発防止や近隣トラブルの沈静化を視野に入れ、大家さんが安心して次の入居準備へ進めるよう全力でサポートいたします。

まとめ

ごみ屋敷の入居者を追い出すには、法的に認められた正しい手続きを踏むことが不可欠です。証拠の保全から始まり、注意文書の送付、内容証明による改善勧告、そして裁判・強制執行という段階を順に進めることで、初めて法的に正しい退去が実現します。無断で鍵を交換したり荷物を処分したりすれば、逆に大家が訴えられるリスクもあるため注意が必要です。

退去後も室内には大量の残置物や悪臭が残る場合も多く、原状回復までが本当の意味での解決です。残置物撤去・特殊清掃・修繕などを行い、再入居できる環境に整えることが、大家としての責務となります。ただし、こうした作業は、自力で行うと労力や衛生面のリスクが大きいため、法令や手続きに精通した専門業者への依頼が最も安全です。

ゴミ屋敷バスター七福神では、強制執行後の残置物撤去から特殊清掃・リフォームまでを一括対応しています。行政や弁護士との連携実績も豊富で、法的にも安心の原状回復をスピーディに実現します。お問い合わせは24時間365日受け付けています。大家さま一人ひとりの状況にあわせて、最適な解決策をご提案しますので、まずはお気軽にご相談ください。