賃貸のゴミ屋敷は原状回復費用はどれくらい？原状回復義務の基礎知識

「部屋がゴミ屋敷になってしまったけど、追い出されないかな？」

「ここから引っ越すとなったら、高額の費用を請求されないか心配だ」

そのような悩みを抱えている方が増えています。

日本では多くの人が賃貸物件に住んでいますが、実は近年賃貸物件でのゴミ屋敷問題が増えており、それぞれの立場で悩んでいる人たちがいるのです。

特に入居者がゴミ屋敷にした場合、住み続けているうちは良いのですが、引っ越しを検討するとなると管理会社や大家さんにゴミ屋敷状態がバレて退去時の請求が来そうで怖い、という人が多くいます。

なので、もし退去するのであれば一日でも早くゴミ屋敷と化した部屋を片付ける必要があります。

そこで、ここでは賃貸物件におけるゴミ屋敷について解説すると共に、退去時の原状回復に関して賃借人の費用負担を中心に解説しましょう。

賃貸物件におけるゴミ屋敷の問題点

賃貸物件におけるゴミ屋敷は賃貸人である大家さんにとっても重大な関心事となっています。

では、ゴミ屋敷がどうしてこれほど問題となっているのでしょうか。

近隣住民の住環境の悪化

ゴミ屋敷になってしまうと、臭いや害虫が発生することが多いです。

特にゴミが放置されている場合には腐敗臭などが周囲の住宅にも広がってしまいます。

害虫が発生すれば、その害虫が近隣の部屋などに広がっていき、近隣住民の苦情になることもあります。

このことは賃貸住宅としての評判を著しく低下させ、退去者が増えて新規入居者が見つからず、賃料も低下する、などといった経済的な損失が大家さんに発生してしまう恐れがあるのです。

建物や部屋の劣化

ゴミ屋敷には大量のゴミや不要品が放置されれ他状態です。

通常想定される以上の物が部屋に置かれていれば、建物にも過剰な負荷がかかり、予想以上のダメージを与えてしまうこともあります。

重さだけでなく、ゴミが放置されることで起こる湿気により、カビが発生して床材などに負担がかかる場合もあります。

こうした建物や部屋に対する負荷を修繕するには高額の費用を要する場合もあり、大家さんの経済的負担を増加させることになります。

また建物の劣化は、建物の資産価値の低下にも繋がることがあります。

火災リスクの増大

ゴミ屋敷では、大量の可燃物が無秩序に積み重なっている状態が一般的です。

この状態で特に危険なのが、埃や紙くずがコンセント周辺に堆積することで発生する「トラッキング現象」の可能性になります。

これは、コンセントの隙間に溜まった埃などが湿気を帯びて導電性を持ち、プラグの刃間で微小な放電が起きて発火する現象です。

一度火災が発生すると、室内に散乱した可燃物が延焼を促進し、火災は急速に拡大します。

さらに、物が密集して積み重なっている状態では消火活動が著しく困難になり、近隣住戸への延焼リスクも高めることになるでしょう。

その結果、建物全体や周辺住民の生命・財産に重大な被害が及ぶ可能性があります。

賃貸物件がゴミ屋敷になった場合にどうなるか

賃貸物件がゴミ屋敷になってしまうと、周囲の住民に悪影響を及ぼし、ひいては大家さんにも大きな経済的損失を与える恐れがあります。

賃貸アパートの場合、そのうちのたった一部屋であっても、ゴミ屋敷になってしまえば他の入居者の住環境に悪影響が出て、苦情になれば大家さんは対応を迫られることになるのです。

こうした理由から賃貸物件をゴミ屋敷にしてしまった場合、そのまま放置することは大家さんや周囲の住民の方にとって望ましいことではありません。

しかし、それでも賃借人としての権利が守られる部分もあるのです。

そこで、賃貸物件をゴミ屋敷にしてしまった場合の大家さんと賃借人の関係について、簡単にご説明しましょう。

ゴミは勝手に処分されない

たとえゴミ屋敷であったとしても、大家さんや管理会社がそれを勝手に処分することはできません。

ゴミのように見えても、あくまでも入居者の所有物ですし、プライバシーの問題もあります。

よって、賃貸物件であっても大家さんに室内の物を無断で勝手に処分されることはありません。

退去強制は簡単ではない

ゴミ屋敷になっているからといって、それだけで強制的に退去させることは難しいのが実情です。

不可能ではありませんが、大家さんの側に時間と労力がかかります。

よって、ゴミ屋敷になってしまっただけでは、入居者が強制的に退去させられる心配はありません。

ゴミ屋敷の原状回復費用が増大する

賃貸物件については、退去時に原状回復をして明け渡すのが原則です。

ゴミ屋敷になってしまった場合でも、退去時にはきちんと原状回復をしてきれいな状態にしておかないと、原状回復費用は大きな金額になる可能性があります。

退去時にきちんとゴミが廃棄されていなければ、賃貸人である大家さんは、

• 大量のゴミの廃棄をしなければならない
• 臭いや汚れが残っていた場合、清掃やクリーニングをする

これらの作業が発生します。

退去後の原状回復のための負担が大きくなればなるほど、原状回復に関する費用は増加し、場合によってはその費用を請求されることになります。

そこで、原状回復として入居者にどこまで責任があり、どこまで負担しなければいけないかが争点となるのです。

賃貸物件の原状回復の基礎知識

賃貸物件から退去する場合、原状回復をしてから貸主に返すのが原則です。

元からあった家具や家電は別ですが、賃借人が購入して持ち込んだ家財などは全て撤去する必要があります。

またゴミなどが散乱している場合や、放置されているような場合であれば、これは当然賃借人が退去前にゴミは廃棄し、汚れていれば清掃やクリーニングするなどして、きれいな状態に戻すことになります。

この原状回復義務を怠ったまま退去した場合には、そのための費用が退去費用として上乗せされて請求されることもあるでしょう。

では、ゴミ屋敷になってしまった場合、そのゴミ屋敷にしてしまった入居者の責任はどの範囲で認められるのでしょうか。

そこで、原状回復義務の基本的な知識について解説します。

原状回復義務の範囲

原状回復義務とは、借りた賃貸物件を借りたときと同じようにして返す義務のことをいいます。

ただ通常の使用による劣化は貸主負担とされており、たとえ多少の汚れや傷があったとしても、それが通常生活していて生じるレベルであれば入居者が責任を負う必要はありません。

これに対し、賃借人の故意や不注意、通常の使用方法に反する使用などといった賃借人の責に帰すべき事由による損傷などについては賃借人の負担とされています。

そのため、ゴミ屋敷になっていたことによる損傷や汚損などは、通常の経年劣化の範囲を超えていた場合は入居者の負担とされる可能性があります。

ただし、当然賃貸物件として長く住んでいれば経年劣化は仕方のないことと言えます。

そこで住んでいた年数が長ければ長いほど、賃借人が費用負担すべき割合は減るという考え方があり、実際に裁判所も同様の考え方をとっています。

このように原状回復といっても、そのために賃借人が負担すべき金額は様々な事情を考慮して決められるのが実情です。

ガイドラインを参考にする

賃貸物件の原状回復に関しては、国土交通省が「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」という文書を公開しています。

これは法的拘束力があるものではなく、原状回復の費用負担は実際の契約内容に従うことが原則ではありますが、契約内容が明確でない場合などには参考になるものです。

そこで、実際の費用負担に争いがある場合には、これをもとに交渉することが考えられます。

主な内容としては、下記の通りです。

・経年変化など、通常の使用による損耗等の修繕費用は、原則として賃借人が負担する必要はありません。

・賃借人の故意又は過失、通常の使用を超える使用による損耗又は毀損の復旧に関する費用は賃借人の負担となります。

・賃借人の責任で負担すべき毀損や損耗であっても、経年変化により通常生じる範囲を超える部分にのみ賃借人は責任を負います。

・賃借人の責任の負う損耗であっても、経年変化は考慮されますので、経過年数が多いほど負担割合は減少します。

参考：国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」について

以上のように、ゴミ屋敷であったことによる汚れや損傷については賃借人の負担となりますが、その場合であっても経年劣化とされる部分については減額される可能性があります。

高額な原状回復費用を請求された時のためにも、ガイドラインの内容は知っておくと良いでしょう。

原状回復にかかる費用

原状回復義務といっても、その費用を全て賃借人が負担しなければならない訳ではなく、賃貸人である大家さんが負担すべき部分もあることをご説明しました。

では、原状回復をするためには、具体的にどのような費用がかかるのでしょうか。

主なものを3つご説明しましょう。

ゴミ屋敷の片付け費用

ゴミ屋敷の片付け費用は、ゴミ屋敷のゴミをそのまま放置して退去してしまったような場合に発生します。

大きな家具や家電など不要品が発生した場合であっても、そのまま放置して退去すれば、当然処分費用がかかります。

ゴミなどがある場合には、きちんと自分で処分してから退去する必要があります。

単身者向けの賃貸マンションを例に挙げると、相場は凡そ3万円～30万円程度になります。

部屋の清掃費用

部屋の清掃費用は、湿気などにより大量のカビが発生している場合や、水回りなどで明らかに汚れが目立つ状態であった場合に、室内クリーニングなどをする場合の費用などがこれに当たります。

あまりに汚れがひどくクリーニングでもきれいにならなかった場合には、修繕費用が発生することもあるでしょう。

もし特殊清掃を依頼するとなった場合、費用相場は凡そ10万円～30万円ほどです。

床や壁などの修繕費用

床や壁などの修繕費用は、まさに汚れがひどすぎて、例えば床板や壁紙を貼り替えるための費用が発生する場合です。

その場合、賃貸人である大家さんなどが修繕を行った上で費用を請求されることがあります。

ただこのとき、自分で勝手に安い業者に依頼したりすると、むしろトラブルになることがあるので、よく相談する必要があります。

修繕の例を挙げると、畳を故意に汚したと判断された場合は借主負担で修繕します。

畳の張り替えは１枚新調に付き10,000円程度です。

原状回復の自己負担を最小限に抑える方法

原状回復といっても、退去時に原状回復に必要な費用の全てを退去する賃借人が払うとは限らないことは、ご理解いただけたでしょうか。

賃貸物件を退去する際の退去費用は、ゴミ屋敷でなかったとしても発生するものです。

ただゴミ屋敷ともなれば原状回復に必要な費用はかかることが予想されます。

そこで、その費用を抑える為のポイントを解説しましょう。

できる範囲で原状回復をする

退去する際にはできるだけ借りたときと同様にきれいな状態にしなければなりません。

通常の退去でも退去費用はいくらか発生するものですから、ゴミ屋敷であればなおさら退去費用を0にすることは難しいかもしれませんが、きれいな状態に戻すことができればできるほど、退去費用は少なくてすむでしょう。

逆に、不要品やゴミを残して退去したり、汚れや破損箇所などが目立つ状態のまま放置して退去したりすれば、通常の退去費用にその分が上乗せされて高い金額が請求されることもあるのです。

原状回復のための自己負担を少しでも抑えようとするのであれば、あらかじめゴミ屋敷を片付け、ハウスクリーニングも活用するなどして、退去の時点でできるだけキレイにしておくと良いでしょう。

賃貸人である大家さんと相談する

通常であれば、多少の汚れがあったとしても清掃やクリーニングで対処可能です。

しかし、ゴミ屋敷の場合には汚れや破損が激しいために修繕費用が発生することもあります。

壁紙や床板の修繕は賃借人が勝手にできるものではありません。

そこで大家さんと事前に誠意を持って交渉することが重要になります。

退去に当たって、どこまで賃借人に請求するかは大家さんの判断によります。

例えば、賃借人として住んでいた期間が長ければ、そもそも床や壁の修繕は大家さんが負担して実施する予定があるかもしれません。

また大家さんも誠意を持って対応すれば、費用負担を下げてくれることもあるでしょう。

ゴミ屋敷の片付けは専門業者に依頼する

ゴミ屋敷の場合は汚れがひどく、臭いや害虫などが発生している場合もあるので、なかなか自分で片付けるというのは難しいです。

また大量のゴミが出ますので、その全てを地域のルールに従って廃棄するのは大変ですし、まとめて処分しようとすると余計な手間や費用がかかることがあります。

特に退去の日付が決まっている場合には、短期間でゴミを処分するのは大変です。

そこでゴミ屋敷を片付ける際には、ゴミ屋敷片付けの専門業者に依頼するのがオススメです。

専門業者であれば効率的に短時間で片付けてくれます。

またゴミを回収するための車両もありますので、片付けによって出たゴミや不要品なども一度に持っていってもらえます。

ゴミ屋敷の片付けが自分でできるレベルではないと思ったら、早めに専門業者に相談してみましょう。

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アパートの1室がゴミ屋敷！？大量のごみを片付けます！｜名古屋市千種区編 #01

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まとめ

ゴミ屋敷の原状回復は自力でどうにかしようとするとなかなか難しく、何もしないでいれば多額の請求をされる可能性があることが、お分かりいただけたでしょう。

原状回復は必ずしも全て賃借人が負うものではなく、通常の経年劣化による部分は負担する必要はありませんし、もともと修繕する予定のあるところであれば、多少汚損していても大家さんによっては負担を求められない可能性もあります。

そこで、できるところまでゴミ屋敷を片付け、その先は大家さんと相談をしてできる限り負担割合を下げてもらえるように交渉することになるでしょう。

ゴミ屋敷の片付けは、退去までの限られた期間内に効率的に行うためには、専門の片付け業者に依頼するのがオススメです。

ゴミ屋敷の片付けで困っている方は、一度専門業者に相談してみると良いでしょう。