「入居者に夜逃げされた！ 部屋の荷物は捨てて良い？」
「残置物を勝手に処分すると罪になるって本当？」
など、夜逃げトラブルでお困りではありませんか？
入居者が退去手続きもせず、行く先も告げずに行方不明になってしまう夜逃げ……。夜逃げされると、貸主は深刻な被害を受けることになります。未納家賃の回収も新しい入居者募集もできず、雑多な残置物だらけの部屋を見て途方に暮れるオーナーは少なくありません。
そこで今回は賃貸物件のオーナーに向けて、夜逃げ後の残置物を合法的に処分する手順や撤去費用の相場などをお伝えします。夜逃げに備えたい、あるいは事後の処理に頭を悩ませている人はぜひこの記事を参考にしてください。
＜この記事で分かること＞
- 夜逃げ後の荷物を捨てるのは違法行為！？
- 合法的に夜逃げの残置物を処分する手順と方法
- 残置物撤去費用の気になる相場
- 夜逃げ対策は予防が命！ オーナーがすべき5つの行動
目次
夜逃げの残置物は勝手に処分してはいけない
夜逃げ後の部屋に残っている荷物を勝手に処分するのは、実は違法行為です。たとえ家賃が未納で連絡が取れない状態でも、残置物はまだ借主の所有物なので勝手に廃棄や処分をしてはいけません。
また、「どう見ても夜逃げだ！」と思えるような状況でも、実際には夜逃げではなかったケースもあるので注意が必要です。意識不明で入院して誰とも連絡が付かなかったなど、連絡できない状況に陥っている可能性もゼロではありません。実際に、家賃を滞納して数か月行方不明になっていた入居者が、ふらりと戻ってきたという事例も報告されています。
夜逃げと思われる場合に残置物を撤去すると、どのような法律に抵触するのでしょうか。具体的に見ていきましょう。
借主の同意を得ない残置物の処分は違法行為！
借主が残した荷物の所有権は借主にあるため、貸主の独断で処分すると所有権の侵害にあたります。民法第709条に「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う」とあり、勝手に残置物を捨てると損害賠償を請求されるおそれがあります。さらに、刑事上の窃盗罪や住居侵入罪にあたる場合もあるため注意が必要です。
オーナーや管理会社が残置物を処理する際には借主の同意を得たり、法的な手続きを踏んだりしてから行わなければなりません。「勝手に逃げられた挙句に、法的な手続きまでさせられるなんて……」と不本意かもしれませんが、うかつに残置物を捨てると思わぬトラブルに発展するおそれがあるため合法的な手続きを進めしましょう。
夜逃げの残置物を処分する手順
法律に従って夜逃げ後の残置物を処分するには、次の5つの手順を踏まなければなりません。
- 保証人・親族への処分依頼
- 賃貸借契約解除のための催告
- 民事訴訟による賃貸契約解除
- 強制執行の申し立て
- 残置物の撤去作業
夜逃げの後始末には手間と費用がかかり、オーナーが被る被害は決して軽くありません。しかし、対処が遅れれば未納の家賃が増える一方で、新しい入居者を迎えることができなくなってしまいます。覚悟を持って、これらの手順を踏んでいきましょう。
1．まずは保証人や親族に処分依頼する
夜逃げに気付いたら、まずは保証人や緊急連絡先に連絡を取りましょう。本人と直接連絡が取れなくても、保証人や親族に事情を話せば代理で荷物を片付けてくれる可能性があります。
もしも相手が荷物の引き取りに応じれば、この後にお伝えする民事訴訟などが不要になって時間的・金銭的な負担がかなり軽減できます。しかし、保証人や親族が必ずしも対応してくれるとは限らず、拒否された場合には次の段階として賃貸契約の解除に向けた手続きに進まなければなりません。
2．賃貸借契約の解除に向けて催告と解除通知する
保証人や親族の協力が得られない場合には、賃貸借契約の解除手続きを進めることになります。夜逃げされても契約は自動で終了されるわけではないため、契約解除に向けた手続きが必要になるのです。
もしも連絡可能であれば、連帯保証人に賃貸借契約の解除手続きを要求しましょう。しかし、連帯保証人に依頼できない場合には、契約解除に向けた通知を入居者や連帯保証人に行うこととなります。
後々のトラブルを避けるため、通知は内容証明郵便など記録が残る方法で行いましょう。内容証明は手紙を出した事実と日付、手紙の内容を証明できる郵便サービスで、法律上の手続きを踏む上で重要なステップになります。
夜逃げした本人が所在不明だったり返答がなかったりした場合には、裁判所の公示送達も有効です。これらの催告・解除通知をしておかないと、残置物処分に向けて次の段階に進むことができません。
3．民事訴訟を起こし、賃貸契約を解除する
催告しても相手からの反応がなければ、民事訴訟を起こして賃貸借契約の解除を求めます。時間も費用もかかりますが、合法的に残置物を処分するには欠かせない段階です。オーナーは原告として、契約解除の通知や滞納の証拠などを用意して裁判所に提出します。
裁判所からの判決で賃貸契約の終了が正式に認められると、部屋の明け渡しが可能になります。しかし、民事訴訟だけではまだ部屋に残った残置物を処分することはできず、次の段階の「強制執行」が必要です。
４．強制執行の申し立てをする
裁判で契約解除と明け渡しが認められても、オーナーが勝手に荷物を撤去することはできません。荷物の所有権が夜逃げした本人にあるため、処分するには強制執行の手続きが必要です。
裁判所に強制執行の申し立てを行うと、執行官が現地を確認して手続きを経た上で部屋の荷物を合法的に撤去できるようになります。なお、民事訴訟での判決が出てから強制執行の完了までは1か月～2か月程度かかることが多く、場合によってはさらに長くかかるケースも見られます。
5．自力または片付け業者で夜逃げの残置物を処分する
強制執行によって残置物の処分許可が下りたら、ようやく物件のオーナーが残置物を処分できるようになります。オーナーが自力で片付けるか、片付け専門業者に撤去してもらうかを選択しましょう。
残置物が少量なら自分で分別・処分できますが、大量の場合や家電リサイクル法の対象品が含まれる場合は専門の片付け業者に依頼するのが現実的です。自力での処分に比べて費用がかかりますが、荷物の分別や運搬、リサイクルなどすべて対応してもらえるため手間や時間を大幅にカットできます。
なお、粗大ゴミや業者の費用はオーナー負担となるのが一般的です。残置物の量や種類、次の入居者募集までのゆとりなどから総合的に判断しましょう。
夜逃げの荷物を処分する方法
強制執行後の残置物撤去は自力での処分か業者依頼の二択ですが、自力で処分する場合はただ捨てるだけでなく売却という手段も選べます。
| 夜逃げ荷物の処分法 | 費用 | メリット | デメリット |
| 自治体のゴミに出す | 無料～数百円 | 安く済む | 手間と時間がかかる |
| 売却する | 売れれば収入あり | 現金収入になる | 手間と時間がかかる 大量には売れない |
| 片付け業者に頼む | 数万円～数十万円 | 最短即日で完了 手間がかからない | 費用がかかる |
それぞれの方法の利用法や注意点を解説します。
自治体のゴミとして処分する
もっとも安くてシンプルなのが、自分で分別して自治体のゴミ収集の日に出すことです。可燃ゴミや不燃ゴミ、資源ゴミなどは費用もかからず手軽に捨てられますが、量が多いと分別に手間と時間がかかります。
また、大型家具や家電は粗大ゴミやリサイクル家電としての処分が必要です。粗大ゴミは自治体の粗大ゴミ受付センターに予約して1点500円～数千円の粗大ゴミ処理券を購入し、予約日当日の朝に処理券を添付した状態で排出します。テレビ、冷蔵庫、洗濯機、エアコンなどのリサイクル家電は、家電リサイクル券を郵便局で購入してから指定引き取り場所に自分で持ちこむ必要があります。
ゴミの分別や大型家具・家電の処分手続きは手間と時間がかかるため、物件オーナーの通常業務を圧迫することにもなりかねません。捨てる物が多い場合には、業者の利用も検討しましょう。
リサイクルショップ・フリマアプリで売却
状態の良い家具や家電、コレクターズ商品など高く売れそうな物があったら、売却するのもひとつです。リサイクルショップに持ち込んだり、フリマアプリに出品したりして買い取ってもらえれば現金化できます。
ただし、夜逃げの場合は高値の物品はすでに持ち出されている可能性が高いです。有益な財産はほとんど残っておらず、売れたとしても高額な現金収入は期待できません。また、フリマアプリに出品した場合には買い手が現れるまで保管しておかなければならず、置き場所に困ることがあります。
手間のわりに売れないと骨折り損になってしまう場合もありますが、処分法のひとつとして適宜売却を検討しましょう。
不用品回収業者に依頼
手間をかけずに一括で荷物を処分したいなら、不用品回収業者に依頼するのがもっともスムーズです。業者に依頼すればゴミの分別や大型家具・家電の搬出や運搬、処分まですべて対応してもらえます。また、自治体では回収しない品目でも回収対象になることが多く、即日対応も可能な業者がある点も魅力です。
ただし、費用は他の手段に比べて高く、物の種類や量に応じて数万円～数十万円ほどかかります。適正価格で業者を利用するために、契約候補の業者を3社ほど選んで見積もりをとりましょう。見積もり書の内容がくわしくて、丁寧に説明してくれる業者を見極めるのがポイントです。
夜逃げの残置物処分にかかる費用の相場
夜逃げ後の荷物処分は、想像以上に多くの費用がかかります。民事訴訟による契約解除や強制執行の申し立て、部屋の片付けや不用品の処分まで個別に費用が発生するため、あらかじめ把握しておくことが重要です。
どの工程にどの程度の費用が必要か、誰が負担するのかなどを解説します。
民事訴訟にかかる費用
夜逃げ後の荷物を合法的に処分するには、内容証明郵便で督促した後、民事訴訟で賃貸借契約を解除してから強制執行を申し立てなければなりません。費用としては以下のものがあります。
| 項目 | 費用 | 負担者 |
| 内容証明郵便 | 一般の郵便料金に一般書留代480円と内容証明代480円を加算 | 貸主 |
| 裁判所での民事訴訟費用 | 印紙代：1万円台 （固定資産税評価額の二分の一を基準に算出） 切手代：約6000円 | 貸主（本来は借主） |
| 弁護士費用 | 10万円～40万円程度 （着手金：10万円～20万円、成功報酬：回収金額の10～20％） | 貸主 |
| 強制執行費用 | ワンルームで40～60万円程度 （印紙代、予納金、郵便費用など含む） | 貸主（本来は借主） |
裁判費用は原則として借主に請求可能ですが、実際に回収できる可能性は低く、貸主が立て替えたまま泣き寝入りするケースも少なくありません。このため、訴訟に踏み切る前には費用対効果を検討することが大切です。
夜逃げの荷物片づけにかかる費用
残置物の処分費用は物量や内容、物件の立地条件などによって大きく変動しますが、一般的な相場は1立方メートルあたり5,000円～15,000円とされています。ワンルームや1Kであれば3万円～8万円、1LDKで7万円～20万円、2LDKで12万円～30万円が目安です。
搬出が困難な物件やエレベーターがない場合は追加料金が発生することもあるため、事前に見積もりを取ることが重要です。費用の負担者は原則として入居者ですが、夜逃げで連絡が取れない場合はオーナーが一時的に立て替え、敷金から充当したり保証人に請求したりする流れとなります。
敷金がない・足りない、あるいは保証人が拒否したというケースでは不本意ながら貸主が負担せざるを得ないケースもあります。
片付け費用は誰が支払うの？
片付け費用は、本来ならば夜逃げした借主、または連帯保証人が負担すべき費用です。借主が賃貸借契約を放棄して残置物を放置したために生じた損害であり、その責任は借主や連帯保証人にあるからです。
しかし、借主が行方不明で費用を直接請求できない状況なので、貸主が費用を一時的に立て替える必要があります。裁判所での訴訟で勝訴すれば未払い家賃や原状回復費用と合わせて、残置物の片付け費用も借主に請求することができますが、現実的には費用の回収は非常に困難です。
夜逃げした元入居者の所在が分からない、支払い能力がないなどの理由で最終的には貸主が泣き寝入りしなければならないケースが多く見られます。このため、夜逃げされると貸主は大きな経済的負担を負うことになります。
残置物の片付け費用が高くなるケース
次のケースでは、相場から大きくかけ離れて片付け費用が高額になる場合があります。
- ゴミ屋敷になっている
- 大型家具・家電が残っている
- アパートの構造により搬出が難しい
なぜ高額になってしまうのか、自分にできる節約方法はあるのかを解説します。
夜逃げされた部屋がゴミ屋敷状態
夜逃げ後の部屋がゴミ屋敷状態だと、片付け費用は何倍にも跳ね上がることがあります。膨大な量のゴミや不用品の分別・搬出をするために、作業員の人数や作業日数が増加するからです。とくに、ゴミ屋敷には生ゴミが混じってゴキブリや悪臭が発生しているケースが多く、害虫駆除や消毒・消臭処理なども行う場合はさらに高額になります。
費用を抑えるためには、複数業者から見積もりを取って適正価格で作業してくれる業者を選ぶことが大切です。なお、格安だけを売りにしてずさんな見積もりしか立てない業者は、当日になって追加費用を請求してくるおそれがあるので注意しましょう。
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冷蔵庫や家具など大物家具家電がそのまま
大型の家具や家電が多く残されていると、片付け費用が高額になることが多いです。大型の荷物は搬出するトラックの容量を圧迫し、より大きな車両が必要になったり車両の往復作業が生じたりするからです。
さらに、冷蔵庫や洗濯機など家電リサイクル法の対象家電はリサイクル料金や運搬費が別途発生します。
＜家電リサイクル料金の例＞
| 品目 | 料金目安（リサイクル料＋運搬料）（税込） |
| エアコン | 4990円 |
| テレビ | 5370～6470円 |
| 冷蔵庫 | 7740～8730円 |
| 洗濯機 | 6530円 |
節約したい場合には、状態の良い家具・家電があればリサイクルショップに買取を依頼してみましょう。不用品回収業者が買取サービスを実施している場合もあり、訪問見積もりの際に買取可能か確認するのもおすすめです。
搬出が困難なアパート
アパートの構造によっては、搬出作業が難航して追加費用が発生するケースもあります。たとえば、エレベーターのない高層階や通路が狭い物件では、大型家具などを運び出す前に解体作業や吊り作業が必要になるため時間と人手が余計にかかります。
さらに、建物や共用部を傷付けないための養生作業を通常より綿密に行う必要があると、その分のコストが上乗せされます。費用を抑えるためには業者へ現地調査を依頼し、追加料金が発生する条件を事前に確認しておくことが大切です。
夜逃げの残置物撤去はゴミ屋敷バスター七福神にお任せ
夜逃げの残置物撤去なら、ゴミ屋敷バスター七福神にご相談ください！ 年中無休の最短即日対応で、お客様の賃貸物件をきれいに片付けます。
夜逃げの後始末には高額な出費が伴い、新しい入居者を迎えるためにも家財の撤去が欠かせません。突然の夜逃げで放置された家財やゴミの山は、残置物撤去の経験豊富な弊社スタッフにお任せください。責任をもって撤去し、リサイクル家電や粗大ゴミも面倒な手続き不要で回収します。
天井まで物だらけのゴミ屋敷にも迅速に対応し、現場の状況に応じた最適な搬出方法で運び出します。ご相談・お見積もりは無料ですので、お気軽にお問い合わせください。
オーナーができる夜逃げの予防策
一度夜逃げが起こると家賃収入がストップし、法的な手続きに高額な費用と時間を費やすことになります。夜逃げのリスクを避けるには、予防策を講じることが非常に重要です。賃貸物件のオーナーの方に向けて、入居者の夜逃げを防ぐ対策を解説します。
入居時の審査を厳しくする
夜逃げを防ぐには、入居者選びを慎重に行うことが基本です。審査を厳しくすればトラブルを起こしそうな入居者を未然に避けられるので、夜逃げのリスクを大幅に減らせます。
＜入居時審査のチェックポイント＞
収入証明書、在職証明書、職業の安定性、勤務先に実態があるか、家賃の支払い能力、過去の家賃滞納歴、連帯保証人の信頼性、面談時の態度
これらの項目は、長期的に信頼できる人物か見極めるために有効です。空室を埋めるために審査を甘くしすぎると、家賃滞納や夜逃げで甚大な被害を受けることになりかねません。
一方で、厳しくし過ぎると入居者が見つかりにくくなってしまうので、さじ加減には注意が必要です。リスクと利益のバランスを取るようにしましょう。
入居者と日頃のコミュニケーションをとる
普段から入居者にコミュニケーションをとっておくと、夜逃げなどのトラブルを防ぐのに役立ちます。まったく知らない相手には無責任になりがちでも、顔なじみだと「迷惑はかけたくない」という気持ちが働く人も多いからです。
日頃から挨拶やちょっとした会話を交わすだけでも信頼関係が生まれ、入居者が困りごとやトラブルを相談しやすくなります。コミュニケーションが密であれば、家賃滞納や生活の変化などの夜逃げの前兆にも気付ける場合があります。安心して長く住んでもらえる環境作りの一環として、オーナーと入居者との良好な関係を目指しましょう。
勤務先や実家、SNSなどの連絡先を入手
夜逃げのリスクを下げるには、入居時に勤務先や実家など複数の連絡先を正確に把握することが重要です。連絡手段が多ければ、万が一連絡が取れなくなった場合でも迅速に対応できます。
最近では電話や郵便物を使わず、LINEやXなどSNS上でのやりとりをメインにする人が増えています。このため、SNSのアカウント情報なども連絡先のひとつとして把握できると理想的です。夜逃げ後の捜索や家賃滞納時の督促を行う選択肢が増えて、リスク管理につながります。
家賃滞納時には早期対応する
家賃の滞納が発生したら、すみやかに入居者に連絡して状況や支払いの意思を確認しましょう。初期対応が遅れると、滞納が長期化し夜逃げにつながる可能性が高まります。滞納は夜逃げの前兆とも言え、入居者が一時的に困窮しているのか、今後も支払い能力が失われていくのか見極めることが肝心です。
連絡が取れない場合は、保証人や勤務先にも速やかに連絡しましょう。法的に有効な記録を残すには、内容証明郵便を活用するのも有効です。きっぱりとした対応を取ることで入居者にも緊張感が生まれ、自分の行動に責任を持ちやすくなります。
夜逃げに関する保証がある管理会社を利用する
夜逃げや家賃滞納などのリスクを軽減したい場合は、夜逃げに関する家賃保証のある家賃保証会社を活用するのがおすすめです。家賃保証会社は借主の入居時に連帯保証人を立てる代わりに加入させるもので、借主が家賃を払えなくなったら代わりに家賃を払ってくれます。
夜逃げもカバーしている家賃保証会社に加入しておけば、もしも入居者が夜逃げしたときでも家賃や残置物撤去費用の回収が可能です。ただし、夜逃げを支払い対象外とする家賃保証会社も多いので、事前に保証内容をしっかり確認しておきましょう。自分の要望に合った家賃保証会社を選んで、入居者に加入を義務付けると安心です。
まとめ
夜逃げ後に残された荷物は、たとえ家賃未納や行方不明の状況であっても借主の所有物として扱われます。オーナーが荷物を処分すると法律違反になり、所有権侵害による損害賠償請求や刑事責任が問われる可能性もあるので注意が必要です。
荷物の処分には法的手続きを踏まなければならず、保証人などへの連絡、契約解除の催告、民事訴訟、強制執行申立ての段階を経て可能となります。残置物の処分が認められたら、自力または不用品回収業者を使って片付けましょう。
夜逃げの後始末には数か月に及ぶ期間と総額数十万円以上の費用を要するため、被害を避けるには夜逃げをさせない対策が欠かせません。入居時の審査を厳しくする、夜逃げもカバーできる家賃保証会社を利用するなど、複数の対策を講じてリスクに備えましょう。
