ゴミ屋敷は多種多様です。一軒家がゴミ屋敷になるケースもあればアパートがゴミ屋敷になってしまうケースもあります。
今回はアパートがゴミ屋敷になってしまった場合のリスクや対策について徹底解説していきましょう。
目次
隠れゴミ屋敷も…アパートのゴミ屋敷化はよくある悩み
アパートは扉を隔てた内側がプライベート空間であることから、誰も知らない間にゴミ屋敷化していることは多くあります。
「悪臭がするようになった」「害虫が出るようになった」などの現象が見られるようになったら、隣接するアパートの部屋のどこかがゴミ屋敷化しているかもしれも知れません。
なぜそのような状況になるまで誰も気づかないのでしょう。アパートがゴミ屋敷しやすい理由を解説します。
近所との関係の希薄化
近所との関係の希薄化は、アパートがゴミ屋敷化してしまう原因のひとつです。
近隣住民との関係が親密な場合、仲の良いご近所の人を自宅に招いてお茶をしながら会話を楽しむといったこともあるかもしれません。互いの部屋に仲の良い人を招き入れてもてなす行為は、ご近所付き合いが親密な場合に多く見られることです。
自宅に近所の人を招く場合、部屋の中を整理整頓して清潔に保っておこうとする人は多いでしょう。「だらしないと思われたくない」「変な噂を立てられたくない」などと考えるからです。
しかしアパートは近所との関係が希薄化しやすく、自宅に誰かを招くということはほぼありません。アパートは一人暮らしの割合が多く、防犯という観点から住民同士あいさつをしないこともあります。
誰かを招き入れることの少ないアパートの部屋ならゴミが散乱した状態であっても気にする必要はなく、仮にゴミ屋敷状態であったとしても口出しや干渉をされないのでゴミ屋敷化してしまうのです。
ゴミ屋敷化しても注意してくれる人がいない
アパートがゴミ屋敷化する原因や理由として、そのような状態になっても注意してくれる人がいないこともあげられます。
例えば中身が空になったペットボトルをテーブルに置いたままにしたとしましょう。黙って捨てておいてくれる人もいるかもしれませんが、放置される回数が多くなると我慢できなくなって注意する人は一定数存在します。
このような「ゴミを放置すると同居人に注意される」という一連のループが繰り返されるとゴミがたまることはなく、アパートがゴミ屋敷化することもありません。
しかし注意する人がいない場合、食べ終わったお菓子の袋や紙くずなどが部屋のいたるところに放置されたままの状態になるので、ゴミ屋敷化が進行してしまうのです。
片付けが苦手な人の増加
近年、片付けが苦手な人が増加傾向にあり、これもアパートがゴミ屋敷化してしまう理由のひとつといえます。
その主な原因は「ゴミ出しルールに対応できない」ことにあり、「忙しくてゴミ回収日に出すことが難しい」「まとめて出そうと思ってつい忘れてしまう」といった人が増加しているのが現状です。
仕事やプライベートに多くの時間を取られ、ゴミ回収日を忘れたり片付けそのものを面倒に感じたりする人が多く、その結果部屋にゴミがたまり続けてゴミ屋敷化してしまいます。
ゴミ屋敷になったアパートの放置は危険
アパートがゴミ屋敷になってしまった場合には様々なリスクが待っています。
まずはどのようなリスクがあるのかを把握しておきましょう。
ゴミ屋敷のあるアパートは苦情が来る
アパートは一般的にマンション程、高額な材質は用いられません。
そのため、マンションと比較すると壁や床が薄いことから、ゴミ屋敷になってしまうと周辺への悪影響がマンションよりも強いです。
例えば異臭をより強く感じたり、堆積されている生ゴミに群がるハエ等が隣家まで及んだりなど、周辺により直接的な悪影響を及ぼすことが懸念されます。
アパートの構造を脅かす
アパートの中には木造のものもあります。
木造アパートの場合、ゴミ屋敷に堆積されている生ゴミや水分によって木材が腐食されることで、部屋だけではなくアパートそのものの強度に支障をきたす可能性があります。
特に1階がゴミ屋敷になってしまった場合、アパート全体の強度に影響が出てしまい、アパートが傾いたり、2階部分が陥没してしまうことも十分にあり得る話です。
二次災害への懸念
アパートがゴミ屋敷となってしまうと、いざという時により大きな被害をもたらすことが懸念されます。
例えば不審火が起きた際、ゴミ屋敷のゴミに燃え移ることでアパート全体を巻き込む火災となってしまう可能性があります。
また、水害が起きた場合、ゴミ屋敷のゴミが周辺に散乱され、アパートの室内だけではなく周辺が不衛生な状態となってしまいます。
部屋からはみ出るようなゴミ屋敷の場合、通行人や周辺住人が「どうせ汚いから」と、ゴミ屋敷にゴミを捨ててしまうことも懸念されます。
このように、何らかの災害が起きた際、災害被害を高めてしまうリスクがあります。
ゴミ屋敷の放置は損失でしかない
アパートのオーナーにとってもゴミ屋敷はリスクです。
なぜなら、自分の資産がゴミ屋敷となってしまうのです。
さらには仮にですが、ゴミ屋敷を片付けたとしても、一度ゴミ屋敷になってしまったという事実が知られてしまうと、なかなか次の借り手が見つからないリスクもあります。
結局はリフォーム、あるいはアパートそのものを建て替えざるを得ないことになりかねません。
アパートをゴミ屋敷にした住人を強制退去させる
アパートがゴミ屋敷になっているとオーナーが知ったとしても、すぐに強制退去を命ずることはできません。
賃貸ではあっても居住権（借家権）と呼ばれる、入居者保護の権利がありますので、オーナーではあっても、強制的に住人を退去させることはできません。
ただし、あくまでも「即時退去」が命令できないのであって、通知後、退去に足る正当な理由がある場合にはアパートから退去させることができます。
そこで、オーナーがゴミ屋敷住人をアパートから強制退去できる理由をご紹介しましょう。
強制退去の基本的なルールは契約内容に準ずる
アパートがゴミ屋敷になってしまった場合でも、オーナーがその場で住人に強制退去を命ずることはできません。
一般的に家主側から契約解除する場合には半年前までに通知しなければならないとの認識が広まっていますが、この点に関しては賃貸借契約書に記載されている内容次第です。
賃貸借契約の多くが半年前通知となっていますが、異なる期間の賃貸借契約もあり得ますので、退去が気になる方は賃貸借契約書を確認してみましょう。
禁止事項、契約の解除、特約の項目をチェック
ゴミ屋敷となったアパートからの強制退去に関しての該当項目は家賃、禁止事項、契約の解除、特約等の項目です。
家賃の滞納に関してはゴミ屋敷だけの問題ではありませんが、禁止事項の内容がゴミ屋敷の状態に合致するのか、さらには契約解除や特約がゴミ屋敷で有効性を獲得できるのかなど、強制退去の可否はこの部分に集約されています。
ゴミ屋敷となったアパートへの強制退去が認められる理由
アパートの住人には居住権があるため、管理人やオーナーは原則として強制退去ができません。しかしこれは「原則として」であり、強制退去に至るまでの経緯や理由が認められれば居住権に関係なく可能です。その主な理由として以下のようなものがあげられます。
- 家賃の滞納
- 近隣への迷惑行為
上記2つの理由について詳しくみていきましょう。
家賃の滞納
アパートの家賃を3ヶ月以上滞納している場合で、かつ支払う意思がない場合には強制退去が可能になります。
こちらはアパートの状態を問わずに該当する条件なので、ゴミ屋敷ではなくとも家賃を滞納していれば強制退去させられる可能性があります。
これは「信頼関係破壊の法理」と呼ばれる法律用語で、客観的な判定は難しいのですが、信頼関係喪失によって退去を命じることができます。
近隣への迷惑行為
解釈によってはゴミ屋敷はこちらに該当する可能性があります。
主に騒音が該当しますが、騒音以外でも近隣に対して迷惑をかけている行為がある場合、退去を命令できます。
例えばベランダのゴミが隣家まで進出していたり、異臭を放っている場合は強制退去を命じることができます。
特にゴミ屋敷は異臭や害虫が発生することで近隣に迷惑を与えやすいので、アパートがゴミ屋敷になってしまった場合、こちらに該当する可能性が高まります。
アパートをゴミ屋敷にしないための対策
アパートがゴミ屋敷になってしまうと様々なリスクがあります。
そもそも、これらのリスクを抜きにゴミ屋敷は社会的に好ましいものではありません。
そこでアパートをゴミ屋敷にしないための対策をいくつかご紹介しましょう。
アパートと地域のゴミ出しルールの確認
アパートの場合、ゴミ出しはお住まいの地域のルール、さらにはアパートのルールの双方を理解しておく必要があります。
ゴミ屋敷にしてしまった理由の中に、ゴミの出し方が分からないことから、そのまま家で埋もれてしまうケースも見受けられます。
このような事態を招かないためには、アパートや地域のゴミ出しのルールを把握し、ゴミを溜め込むことのないよう心掛けましょう。
持ち込み可能なら活用すべき
一部自治体のみではありますが、ゴミの持ち込み処分に対応しています。
一般的に、ゴミはゴミ収集日を待ちますが、持ち込みであれば、自らの都合でゴミを捨てることができます。
車を保有していたり、ゴミの持ち込みに対応している自治体にお住まいであれば積極的に活用してみるのもよいでしょう。
すぐにゴミを捨てられる環境を作る
ゴミはまとめて捨てるという人も多いのではないでしょうか。
しかし、ゴミ屋敷を懸念するのであれば、まとめて捨てるよりもこまめに捨てるよう心掛けましょう。
なぜまら、まとめて捨てる場合、まとめて捨てようと思ったその日にゴミを捨てられなかった場合、次のゴミ出しまで自宅で保管しておかなければなりません。
結果、ゴミがより増えてしまい、ゴミ出しが億劫になってしまうこともあります。
これらを踏まえると、「まとめて出す」ではなく、ゴミ出しの日には少量でも良いので必ずその時点で溜まっているゴミを捨てましょう。
業者の存在を把握しておく
ゴミの処分は、自治体が用意しているゴミ収集だけが方法ではありません。
不用品回収業者のように、ゴミの処分・片付けを行っている業者もあります。民間業者なので費用がかかりますが、それこそゴミ屋敷の状態であっても片付けに対応しています。
毎日が忙しかったり、夜勤等、ライフスタイルの影響でゴミ出しが難しい場合にはこのような業者を活用するのも手です。
掃除・片付けが苦手という人も、定期的に業者を利用することでゴミ屋敷の防止となります。
オーナーであれば注意啓蒙する
アパートのオーナーという立場であれば、定期的にアパートを見回り、ゴミ屋敷化の気配がある住人に張り紙、あるいはポストに投函するなどして注意を喚起しましょう。
もしもですが、注意喚起してもゴミ屋敷の状況が変わらない場合には、法律や自治体に基いた対策が可能になります。
ゴミ屋敷となったアパートからの強制退去の流れ
アパートをゴミ屋敷にしてしまった場合、先に紹介した理由に該当していれば強制退去できる可能性があります。
では具体的に、どのような流れで強制退去できるのかについても解説します。
口頭・文書による注意
アパートのオーナーは口頭・文章にて注意あるいは交渉ができます。
ゴミ屋敷にしている場合は、ゴミ屋敷の改善も提案可能です。
ゴミ屋敷の場合、ゴミ屋敷の状況を改善する意思はあるのかを確認しなければなりません。
もしもですが、注意に従ってアパートのゴミ屋敷を住人が片付ければ、問題は終了となりますので強制退去はできません。
連帯保証人へ連絡
アパートがゴミ屋敷で、かつ家賃を滞納している場合、オーナーは連帯保証人に連絡します。
家賃を滞納することなくゴミ屋敷にしているだけであれば連帯保証人への連絡はできません。
仮に家賃を支払ったとしてもゴミ屋敷を片付けなければ問題解決ではありませんので、強制退去を命じる可能性は残ります。
内容証明による書面送付
アパートのオーナーは内容証明郵便で賃貸借契約解除の書面を送ります。
内容証明は誰が誰宛に郵便を送付したのかを証明されるもので、「受け取っていない」「届いていない」を防止するためのものです。
内容証明強はあくまでも確認的なもので、後述する裁判で必要な書類となるのでアパートのオーナー側は、裁判を見越して内容証明郵便を送付します。
この段階となると、住人の退去は免れないでしょう。
裏を返せば、住人はアパートから退去したくないのであればこの段階までに何とかしなければなりません。
アパート賃貸契約の解除
内容証明に記載されている日時までに住人が対応を行わなければ、オーナー・管理人は賃貸借契約の解除が可能です。
これをもって契約上、「アパートの住人」ではなくなりますで、住人は出ていかなければなりません。
明け渡し請求訴訟
アパート賃貸契約が解除された後も住人がゴミ屋敷に住み続けていると、オーナー・管理人は明け渡し請求訴訟、つまりは裁判を起こすことが可能です。
その後、強制執行の申し立て、裁判所からの立ち退き催告書が住人に届きますが、これらを無視してゴミ屋敷に住み続けていると強制退去を執行されます。
ゴミ屋敷になったアパートの原状回復費用はどれだけ払うの？
アパートがゴミ屋敷となってしまった場合、原状回復にはどれだけの費用が掛かるのでしょう。
原状回復や修繕費とあわせて住人に請求できる退去費用についても解説します。
ゴミ屋敷からの原状回復・修繕費
ゴミ屋敷を住めるような状態にするための原状回復や修繕費はアパートの部屋の広さやゴミ屋敷の状況に左右されるため、明確な費用は一概にいえません。ただし、目安の金額として家賃3カ月分が一般的な相場とされています。例えば1カ月の家賃が6万円だった場合、修繕などにかかる費用はその3カ月分の18万円です。
ただしこの金額はあくまで一般的な相場や目安であり、天井近くまでゴミがたまっているような状態の場合にはさらに高くなる可能性があります。
ゴミ屋敷の住人に請求できる退去費用
ゴミ屋敷の住人に請求できる主な退去費用は以下の通りです。
- ゴミ片付けの費用
- 通常を超える損耗分の原状回復費用
一般的な使い方をしていれば部屋がゴミだらけになることはなく、アパートのオーナーや管理人がゴミの片付けを業者などに依頼する必要はありません。そのため、ゴミ屋敷と化した部屋のゴミ屋敷片付け費用は全額住人負担です。
ただし、原状回復費用については判断が難しい部分があります。床や壁などは経年劣化が否めないからです。しかしゴミ屋敷と化した部屋の場合は床などの腐敗が通常損耗分を超える可能性は充分考えられるため、ゴミ片付けの費用同様に住人に退去費用として請求できるでしょう。
アパートにゴミ屋敷になっても、大家さんがしてはいけないこと
アパートの部屋がゴミ屋敷になってしまった場合、大家さんがしてはいけないことがあります。
- すぐに退去させる行為
- ドアへの張り紙
- 許可を得ないゴミの処分
- 退去を促す行為
上記の禁止行為を詳しくみていきましょう。
アパートをゴミ屋敷にした住人をすぐに退去させることはできない
アパートの大家さんはゴミ屋敷にした住民をすぐに退去させることは禁止されているので注意してください。その理由は、借地借家法28条にて借主の居住権が保護されているからです。
借地借家法28条では、貸主が退去や更新拒否をする場合は正当と認められる事由が必要とされています。ここに定める主な正当な理由は以下の通りです。
- 貸主と借主の信頼関係破綻
- 建物の建て替えが必要
- 立ち退き料の支払い申し出
ゴミ屋敷化による立ち退きの場合は「貸主と借主の信頼関係破綻」に該当し、破綻したことを証明しなければなりません。証明するには長期間にわたってゴミ屋敷の状態のまま放置したなどの現状を証明する必要があるため、すぐに立ち退きを命じることはできないのです。
ドアに張り紙を貼って注意する
ゴミ屋敷化した部屋のドアに張り紙を張って注意する行為もおすすめしません。その理由はゴミ屋敷であることが他の住人に知られてしまい、反対に名誉棄損で訴えられる可能性があるからです。
例えばゴミ屋敷と化した部屋の隣から悪臭や害虫などの苦情が出ていたとしても、苦情を申し立てた部屋の住人は隣人が部屋をゴミ屋敷化していることはわかりません。
また張り紙をすることで悪臭や害虫といった被害がなかった住人にも、ゴミ屋敷と化しているという事実が知られてしまいます。
第三者に周知してしまう行為はその部屋に住む人が反対に大家さんを訴える機会を与えてしまうことになるので、やめたほうが良いでしょう。
勝手にゴミを捨てる
勝手にゴミを捨てる行為も控えてください。大家さんを含む他の人たちがゴミだと思っていても、所有者にとってはゴミではない可能性があるからです。
たとえ近隣住民全員がゴミだと判断しても、持ち主が「ゴミではなく所有物である」と主張すると私有財産扱いとなります。どれだけ不衛生なものであっても持ち主が所有権を主張すればそれはゴミとは判断されず、私有財産を勝手に捨てると窃盗罪になる可能性があるので危険です。
これは部屋の中にあるものに限らず、ゴミ屋敷と化した部屋の前の廊下に放置されているものも同様なので勝手に捨てる行為は控えましょう。
自力で退去を促す行為
以下のような自力で退去を促す行為もしてはいけません。
- ガス・水道などのライフラインを止める
- 玄関ドアの鍵を勝手に変える
民事法では「自力救済の禁止」という考え方があり、住人の許可なくライフラインを止める行為はこれに反する行為です。
また玄関ドアを勝手に変えてしまうことは、プライバシーの侵害や住居侵入とみなされて刑事事件に発展するかもしれません。
これらの行為の背景にゴミ屋敷のようなやむを得ない事情があったとしても、反対に罪に問われる危険性があるのでやめてください。
アパートがゴミ屋敷になってしまったら何をすべきか
アパートをゴミ屋敷にしない対策だけではなく、ゴミ屋敷になってしまった場合の対処方法も覚えておきましょう。
自治体に相談する
アパートがゴミ屋敷になってしまって困っているのであれば、自治体に相談してみましょう。
自治体は営利活動ではなく、地域住民生活を支えるための組織です。
ゴミ屋敷は住人だけではなく、周辺の地域住民も悩んでいます。自治体としても解決したい案件になりますので、相談することで適切な指示をもらえることでしょう。
片付け専門業者に相談する
先にもお伝えしましたが、専門業者であればゴミ屋敷の状態であっても片付けを行ってくれます。
退去後に残された部屋がゴミ屋敷だった場合、オーナーや管理人が自力での解決は現実的に難しいです。
片付けながらコツコツと堆積されたゴミを分別し、収集日まで保管して捨てる。
言葉にすると簡単ですが、実際の作業は多大な労力を必要としますが、業者に依頼すれば手間はかかりません。
むしろ実績のある業者であればスムーズにアパートをゴミ屋敷から解放してくれることでしょう。
アパートのゴミ屋敷片付けもゴミ屋敷バスター七福神にお任せ
ゴミ屋敷になったアパートの部屋は、ゴミの量や腐敗状況などによって自分で片付けることが難しい場合もあります。無理に自分で片付けようとすると時間と労力を大幅に消耗してしまい、片付ける気力がなくなってしまうなどの状態になることも否定できません。
手が付けられないような状態のアパートのゴミ屋敷の片付けは、ゴミ屋敷バスター七福神にお任せください。不用品の運び出しや処分はもちろん、オプションサービスとしてハウスクリーニングなども行っています。
ご相談やお見積もりは無料なので、ぜひお気軽にご相談ください。
アパートがゴミ屋敷になってしまった時についてのまとめ
アパートがゴミ屋敷になってしまうと周囲への悪影響、アパートそのものの劣化や損傷・腐食、さらには自然災害時のリスク増大が懸念されます。
本記事で紹介した正しい手続きを経てそれでもなおゴミ屋敷が改善されない場合は、オーナーから住人への強制退去も可能です。執行されるまで時間はかかりますが、他の住人のこともあるので泣き寝入りしたり我慢したりしないでください。弁護士など専門家の知恵や力を借りることもひとつの方法です。
住人退去後の部屋がゴミ屋敷だった場合には、行政、あるいは専門業者に相談してください。
特にノウハウのある専門業者であればスピード感のあるスムーズな作業にてゴミ屋敷を解消してくれることでしょう。
