孤独死の原状回復費用の相場はいくら？特殊清掃・遺品整理の費用や誰が払うかを解説

賃貸物件で身内が孤独死した際、賃貸契約を解除して部屋を明け渡すには原状回復が必要です。突然の連絡を受け、「特殊清掃や遺品整理まで含めると、費用はいくらかかるのか」「自分が負担することになるのか」と不安を感じる方もいるでしょう。

孤独死が起きた場合、部屋の状態によっては、原状回復に加えて特殊清掃や消臭、遺品整理などの作業が必要になるケースもあります。ただし、発生した費用をすべて遺族が負担するとは限らないため、まずは費用の内訳と負担範囲を確認することが重要です。

この記事では以下のような疑問にお答えします。

• 孤独死の原状回復費用の相場は？
• 孤独死が起きたらどうしたらいい？
• 身内が孤独死したことで、損害賠償を請求されることはあるの？

孤独死の原状回復費用について、国土交通省が公表しているガイドラインや過去の判例などをもとに詳しく解説しますので参考にしてください。

孤独死の原状回復費用はいくら？相場と内訳を解説

孤独死が発生すると原状回復に多くの費用がかかります。金額は現場の状況によってばらつきが大きいため、実際どれくらいかかるのか気になる方は多いでしょう。

日本少額短期保険協会の「第10回孤独死現状レポート」によると、原状回復費用の平均損害額は49万4,344円、遺品整理・残置物処理費用は29万4,131円でした。両方の作業が必要になれば、合計して約80万円と、まとまった費用がかかる可能性があります。

主な作業の費用相場は以下の通りです。

上記はあくまで目安であり、すべての作業が必要になるわけではありません。現場の状態や依頼する作業内容によって、最終的な総額は変動します。

出典：日本少額短期保険協会 孤独死対策委員会「第10回 孤独死現状レポート」2025年12月

一般的な原状回復の範囲

一般的な原状回復では、退去後に室内を確認し、入居中に付いた傷や汚れ、破損した箇所などを必要に応じて修繕します。たとえば、壁紙に付いた目立つ汚れや傷、床のへこみ、壊れたドアや設備などが対象になります。

イメージとしては、次の入居者が問題なく生活できる状態まで部屋を整える作業です。ただし、退去時に見つかったすべての傷や汚れを借主側で直すわけではなく、費用負担の範囲は原因や状態によって異なります。

孤独死が起きた部屋では、こうした通常の原状回復だけでは対応できないことがあります。体液や血液が床に染み込んでいたり、室内に強い臭いが残っていたりする場合です。このような場合は、特殊清掃や消臭・除菌など別の作業が必要です。

特殊清掃の費用相場

特殊清掃の費用相場は、3万〜60万円程度です。孤独死の場合は、亡くなっていた場所や室内の状態を確認したうえで、体液の除去、除菌・消臭、害虫駆除など必要な作業を判断します。

遺体が発見された部屋が1室だけでも、細菌や害虫などの影響が周囲へ広がっていると、ほかの部屋まで清掃が必要になるケースがあります。

料金は1日あたりの人件費に作業料金を加えて算出され、人件費は1人につき2万円程度が目安です。作業内容に応じた費用の相場は以下の通りです。

特殊清掃の内容は現場ごとに異なり、必要な作業も一律ではありません。現場の状態に応じて必要な作業を組み合わせるため、最終的な費用は現地確認後に決まります。

遺品整理・残置物処理の費用相場

遺品整理・残置物処理の費用相場は、20万〜30万円程度がひとつの目安です。遺品整理とは、故人が残した家財や日用品を必要なものと不要なものに仕分けて処分する作業を指します。残置物処理は、賃貸物件などに残された家具・家電、生活用品などを搬出し、処分する作業です。

費用は部屋の広さだけでなく、室内に残された荷物の量によっても異なります。同じ1Kでも、家具や家電が少ない部屋と、床が見えないほど物が残っている部屋では必要な作業量が変わります。間取り別の費用相場は以下の通りです。

• 1R・1K：3万円〜10万円
• 1DK〜3LDK：5万円〜40万円
• 4DK以上：20万円〜60万円

孤独死後の部屋では、遺品を確認しながら仕分ける遺品整理と、不用品を搬出・処分する残置物処理を同時に進めるのが一般的です。そのため、見積もりでは、それぞれの作業がどこまで料金に含まれているかを確認しておくことが大切です。

生活保護受給者だった場合の原状回復・退去費用

故人が生活保護を受給していた場合でも、孤独死後の原状回復費用や退去費用が一律に公費で支払われるわけではありません。生活保護には一定の条件を満たす場合に家財処分料が認められる制度もありますが、主に長期入院・入所する場合などが対象です。

契約者本人が亡くなった場合、誰が費用を負担するかは賃貸借契約や相続の状況によって異なります。相続人が契約上の義務を引き継ぐこともあれば、連帯保証人に請求が行われるケースもあるため、まずは契約内容の確認が必要です。

保証会社への加入や孤独死に対応した保険が付いていれば、費用の一部が補償される可能性もあります。

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孤独死の原状回復費用が高くなるケース

孤独死の原状回復費用は、現場によって大きな差があります。通常の退去時とは異なり、特殊清掃や大がかりな修繕が必要になることがあり、その分費用も高くなりやすいためです。ここでは、どのようなケースで原状回復費用が高くなるのかを解説します。

発見までの期間が長い

孤独死では、発見までにどれくらい時間がかかったかによって、部屋の状態が大きく変わります。死後2〜3日ほどで見つかった場合は、表面的な清掃や消臭だけで済むこともありますが、2週間以上経つと汚れや臭いが周囲へ広がっていることも少なくありません。

たとえば、亡くなった場所は寝室でも、廊下や隣の部屋まで臭いが残っていれば、その部分まで対応が必要です。清掃する場所が増えるほど作業工程も多くなるため、早く発見されたケースより費用はかかりやすくなります。

床下や壁まで汚染が広がっている

フローリングや畳の上に直接倒れて亡くなった場合、体液を吸収するものがなく、床の隙間から床下へ染み込むことがあります。特に木造住宅やアパートでは、木材や下地材が水分を吸収しやすく、表面だけを拭き取っても内部に汚れや臭いの残るケースもあります。

内部まで染み込んだ汚れや臭いは、表面を拭くだけでは取り除けません。床板を剥がして下地まで洗浄するなど、大規模な工事が必要になれば、通常の特殊清掃よりも原状回復費用はかかりやすくなります。

遺品や家財の量が多い

孤独死した部屋では、家具や衣類などに強い腐敗臭が染み付き、リサイクルや一般ゴミで出すのが難しくなります。状態によっては、ほとんどの家財を廃棄物として処分しなければなりません。

もともと家財が多い部屋や、ゴミ屋敷のように物が大量に残されている家では、その分だけ搬出・処分する量も増えます。処分量が増えれば、手配するトラックの台数や作業人員も増えるため、遺品整理や残置物処理の費用は高くなります。

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害虫が大量に発生している

孤独死した部屋では、遺体の腐敗臭に引き寄せられ、ウジやハエといった害虫が大量に発生することがあります。害虫が発生している状態では、遺品整理や特殊清掃を進められないため、まず殺虫剤などを使って駆除し、作業できる状態にしなければなりません。

害虫の発生範囲が広ければ、一度の処置では駆除しきれず、複数回の作業が必要になる場合もあります。通常の清掃に害虫駆除という専門的な工程が加わり、作業日数も延びるため、その分特殊清掃の費用は高くなります。

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孤独死の原状回復費用は誰が払う？

ここまで孤独死後にかかる費用を見てきましたが、実際に「自分が支払わなければならないのか」と気になる方もいるはずです。原状回復費用の負担先は、契約や相続、保険の状況によって異なります。

主な負担先として挙げられるのは、以下の4つです。

• 相続人
• 連帯保証人
• 保険会社・保証会社
• 大家

ここでは、それぞれどのような場合に費用を負担するのかを解説します。

相続人が負担する場合

賃貸物件で借主が亡くなった場合、賃貸借契約上の義務は原則として相続人に引き継がれます。そのため、孤独死後の原状回復について借主側が負担すべき費用があれば、相続人が支払うことになります。費用は故人の預貯金などの遺産から支払い、不足する場合は相続人の自己資金で補うのが基本です。

一方、持ち家には賃貸物件のような原状回復義務はありません。ただし、所有者が亡くなり相続人が家を引き継ぐ場合、特殊清掃や遺品整理などにかかる費用は相続人側で負担します。

相続放棄した場合

相続放棄をすれば、初めから相続人ではなかったものとみなされるため、原状回復費用を支払う義務はなくなります。ただし、先順位の相続人が全員相続放棄すると、相続権は次の順位の親族へ移ります。相続順位は、配偶者を除き「子→親→兄弟姉妹」の順です。

また、原状回復費用などの支払いを引き継がずに済む一方、預貯金や不動産といったプラスの財産も一切相続できなくなる点に注意が必要です。相続放棄を選ぶ際は、故人の財産と債務の両方を確認したうえで判断する必要があります。

連帯保証人が負担する場合

賃貸物件で借主が亡くなったことで本人が原状回復費用を支払えない場合、その請求が連帯保証人に向かうことがあります。連帯保証人は、借主が果たせない支払い義務を代わりに負う立場だからです。

孤独死後は、原状回復費用だけでなく、未払い家賃や特殊清掃費用が請求に含まれる場合もあります。実際の負担範囲は契約内容によって変わるため、まずは契約の範囲を確認することが大切です。

保険会社・保証会社が負担する場合

相続人が相続放棄し、連帯保証人もいない場合は、保険会社や保証会社の補償によって、原状回復費用を補填できるケースがあります。具体的には、故人や大家が孤独死保険に加入している場合や、原状回復費用の保証が付いた賃貸保証を利用している場合です。

家賃保証会社を利用している物件では、契約内容に死亡時の原状回復費用や特殊清掃費用が含まれていれば、保証会社が費用を立て替える場合があります。最近では、連帯保証人を立てずに保証会社を利用するケースも増えています。実際に費用を補えるかどうかは、保険会社や保証会社との契約内容を確認しましょう。

貸主が負担する場合

相続人や連帯保証人から原状回復費用を回収できず、保険会社や保証会社からの補償も受けられない場合は、最終的に大家が費用を負担することになります。特殊清掃や修繕にまとまった費用がかかることもあるため、貸主側にとっても大きな損失になりかねません。

こうしたリスクに備えて、孤独死保険などに加入する大家もいます。補償内容は保険によって異なりますが、原状回復費用だけでなく、次の入居者が決まるまでの家賃損失を補償するプランもあります。

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孤独死の原状回復はどこまで必要？費用負担の考え方

孤独死が起きた部屋の原状回復は、一般的な引っ越し時の原状回復とは事情が異なります。どこまで対応する必要があるのか、誰が費用を負担するのか判断が難しい部分です。ここでは国のガイドラインを参考に、原状回復の法的義務や対応範囲を解説します。

原状回復の法的義務

賃貸物件の退去時には、貸主と借主のどちらが原状回復費用を負担するのかをめぐり、トラブルになることもあるでしょう。こうしたトラブルを未然に防ぐため、民法第621条で原状回復義務が定められており、国土交通省のガイドラインでも具体的な費用負担の考え方が示されています。

ガイドラインでは、借主に原状回復義務が生じるのは、故意・過失や善管注意義務違反、通常の使用を超える使用によって建物の価値が減少した場合とされています。

また、経年劣化や建物を使用することによるダメージなどは賃料に含まれているとして、借主に原状回復義務はありません。さらに原状回復が必要なダメージも一部は経年劣化と考えられるとして、居住年数に応じて原状回復費用を負担すればよいとしています。

一般的な原状回復の範囲

一般的に原状回復が必要な範囲とは借主に落ち度がある傷や汚れです。たとえば以下のようなものが当てはまります。

• ものを落としたことによって付いた傷やへこみ
• たばこのヤニ汚れ
• ペットがつけた傷
• 手入れ不足によるカビ

一方、畳やクロスの日焼け、画鋲の穴などは経年劣化や通常損耗とされるため、借主の負担にはなりません。ガイドラインでも、通常の使用による損耗や経年変化は借主の原状回復義務に含まれないとされています。

また、原状回復義務があるケースでも居住年数に応じて借主の負担割合が計算されるため、借主は原状回復費用の一部を負担するだけでよいこともあります。

孤独死による汚損の原状回復範囲

孤独死が起きた部屋で直す必要があるのは、主に孤独死によって新たに生じた汚れや臭い、損傷です。たとえば、体液が染み込んだ床や畳、腐敗臭が付着した壁などは原状回復の対象になります。

一方、もともとあったクロスの日焼けや設備の古さなど、通常損耗・経年劣化まで孤独死を理由に借主側が負担するものではありません。

どこまで直す必要があるかは、孤独死の影響がどこまで及んでいるかで変わります。表面の清掃や消臭だけで済む場合もあれば、床下や壁の下地まで汚染されていればリフォームが必要です。

発見までの期間や汚損状況、契約内容を確認し、孤独死による汚損とそれ以外を分けて負担範囲を判断することが重要です。

孤独死で損害賠償を請求されるケースはある？

賃貸物件で孤独死が起きると、いわゆる事故物件として扱われ、資産価値や賃料にも影響が出てしまいます。その結果として、原状回復費用とは別に損害賠償を求められるケースもあるのです。ここでは、実際にどのようなケースで請求が認められるのか、判断の考え方とあわせて見ていきましょう。

自然死では損害賠償が認められるとは限らない

結論からいうと、基本的に孤独死で遺族に損害賠償が請求されることはありません。特に老衰や病気による自然死や、事故などによる不慮の死は入居者に非があるとはいえないため、特別な事情がない限り相続人や連帯保証人に損害賠償責任が認められるケースは限定的です。

特殊清掃や原状回復費用についても、自然死そのものは借主の落ち度によって生じたものではありません。そのため、遺体の腐敗による汚れや臭いの清掃費まで相続人が負担すべきかについては、法律の専門家の間でも見解が分かれる部分です。実際の負担範囲は一律ではなく、発見までの期間や汚損の程度、契約内容などによってケースごとに判断されます。

自殺で損害賠償が認められた判例

自殺が原因の孤独死の場合は、過去に損害賠償が発生した判例があります。

たとえば東京都世田谷区の単身者向けアパートの1部屋で入居者が自殺した事例では、借主の相続人ならびに連帯保証人に対して約132万円の支払いを命じました。裁判所は、自殺があった事実を告知すれば、一定期間は借り手が付きにくくなり、通常の賃料では貸せなくなると判断。自殺後1年間の賃料全額と、その後2年間の賃料半額にあたる減収分を損害として認めました。

また、神奈川県の学生向けマンションで自殺が起きた事例では、借主である父親に約155万円の支払いが命じられました。内訳は、賃料の減収分約128万円、内装工事費約22万円、供養費約5万円です。

裁判所は、自殺によって物件の経済的価値が下がったことに加え、実際に賃料を下げて再募集していた点を考慮しました。さらに室内全体に悪臭が残っていたため、賃料の減収分だけでなく、クロスの張り替えやクリーニングなどの費用も損害として認めています。

このように特殊なケースとはいえ、孤独死の原因によっては損害賠償が発生することもあります。ただし、これらは自殺に関する判例であり、病死や老衰など自然死による孤独死にそのまま当てはまるものではありません。

参考：賃貸住宅における自殺に係る賠償責任に関する一考察

賃借人の長女の自殺につき、賃借人に賃料等の差額分、 内装工事費、供養費の賠償責任が認められた事例

身内が賃貸物件で孤独死したときの対応手順

身内の孤独死が判明し、退去までの対応をどの順番で進めればよいのか戸惑う方もいるでしょう。賃貸物件では確認すべきことが複数あるため、全体の流れを把握してから進めることが重要です。

1. 警察や管理会社の確認を待つ
2. 賃貸借契約・保証・保険を確認する
3. 遺品整理・特殊清掃を依頼する
4. 原状回復の範囲と費用を確認する

警察や管理会社の確認を待つ

自宅で亡くなっていることが発見された場合、まずは警察による現場確認が行われます。警察は遺体だけでなく、亡くなった場所や室内の状況なども確認し、死因や事件性の有無を調べます。

そのため、確認が終わるまでは室内に立ち入ったり、家財に触れたりしてはいけません。遺族だけで判断せず、警察や管理会社から今後の対応について案内があるまで待ちましょう。

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賃貸借契約・保証・保険を確認する

借主が亡くなっても、賃貸借契約が自動的に終了するわけではなく、賃借権は原則として相続人に引き継がれます。まずは大家や管理会社と今後の退去について話し合い、賃貸借契約で原状回復や損害賠償に関する記載の有無、特約の有無まで確認します。

あわせて、原状回復や特殊清掃の費用を保険・保証で補えないかも確認しておきましょう。故人が加入していた火災・家財保険や、家賃保証会社の契約によっては費用が補償される場合があります。片付け後では利用できないこともあるため、作業を進める前に契約内容を確認しておくことが重要です。

遺品整理・特殊清掃を依頼する

契約や保険を確認し、費用負担の見通しが立ったら、次に遺品整理と特殊清掃を依頼します。体液や腐敗臭が残る室内は衛生面のリスクが高いため、遺族だけで無理に片付けるのは避け、特殊清掃に対応した業者へ現場を確認してもらうほうが安全です。

孤独死の現場は、時間が経つほど臭いや汚れが落ちにくくなり、汚染が周囲へ広がることもあります。対応が遅れるほど必要な作業が増えやすいため、警察や管理会社の確認が済んだあとは、できるだけ早く専門業者へ相談しましょう。

原状回復の範囲と費用を確認する

実際に業者が作業を始める前に、どの部分まで原状回復が必要なのか、借主側がどこまで費用を負担するのかを大家や管理会社とすり合わせます。あわせて、見積書や作業内容を確認し、どの汚損に対する修繕なのかも把握しておきましょう。

通常損耗や経年劣化は原則として貸主側の負担なので、孤独死による汚損とは分けて考える必要があります。必要な作業と費用負担を確認したうえで原状回復を進め、部屋の明け渡しが完了すれば、ようやく賃貸借契約を終了できます。

孤独死の特殊清掃・原状回復業者を選ぶポイント

孤独死の対応を急いでいても信頼できる業者を選ぶことが大切です。安くても作業品質の低い業者に依頼すると、やり直しが必要になり時間やお金を無駄にしてしまうことも考えられます。ここでは、業者選びで確認したいポイントを紹介します。

孤独死現場の対応実績がある

孤独死の現場は、通常のハウスクリーニングとは作業内容が大きく異なり、専門的な技術やノウハウが求められます。処置が不十分な業者に依頼すると、表面だけきれいになっても臭いの原因が残り、数週間〜数か月後に壁や床から強烈な異臭が戻ってくることもあります。

業者を選ぶ際は、孤独死現場の施工実績を確認してください。件数だけでなく、どのような状態の部屋で何の作業を行ったのかまで見ることが大切です。口コミでも「臭いが残らなかった」「作業内容の説明が丁寧だった」など、実際の施工品質が分かる内容を確認すると判断しやすくなります。

特殊清掃から原状回復まで対応できる

孤独死後は、特殊清掃だけでなく原状回復工事まで必要になるケースが多くあります。清掃業者とリフォーム業者を別々に手配すると、その都度現場説明や見積もり、日程調整が必要です。臭いや汚染が残っていれば、リフォーム業者から作業を断られることもあります。

その点、特殊清掃・遺品整理・原状回復まで一社で対応できれば、業者間の引き継ぎがなく、作業を一気に進められます。手配の手間を減らせるうえ、作業日数も短縮しやすく、複数業者へ依頼するより費用を抑えやすいのもメリットです。

見積もりの内訳が明確

「特殊清掃一式」のように内訳が分からない見積書で契約すると、作業後に「消臭剤は別料金」「ゴミの処分費は含まれていない」と追加請求されるおそれがあります。契約前に、何の作業にいくらかかるのかまで確認しておくことが重要です。

信頼できる業者は、清掃費・消臭費・処分費などを項目ごとに分け、単価まで明示しています。複数社を比較する際も、総額だけでなく同じ作業内容で比べられるため、料金の妥当性を判断しやすくなります。

追加料金の条件を事前に確認できる

孤独死の現場では、家具を撤去して初めて床下の汚染が見つかるなど、実際に作業を始めてみないと分からない部分があるのも事実です。そのため、見積もり時の金額だけでなく、どのような場合に追加料金が発生するのかも確認しておく必要があります。

想定外の請求を避けるには、追加料金が発生する条件や金額の考え方を事前に説明してくれる業者を選びましょう。起こり得るリスクと費用を先に開示してくれる業者ほど、料金面でも誠実に対応してくれるものです。

七福神では孤独死現場の特殊清掃や遺品整理にも対応

七福神では、孤独死現場の特殊清掃だけでなく、遺品整理や残置物の処分、原状回復までまとめて対応しています。現場の状態を確認したうえで必要な作業を提案できるため、複数の業者を手配することなく、退去までの対応を進められるのが強みです。

まとめ

孤独死後の原状回復では、特殊清掃や遺品整理、残置物の処分まで必要になるケースがあります。特殊清掃は3万〜60万円程度、遺品整理・残置物処理は20万〜30万円程度が相場の目安です。

ただし、実際の料金は発見までの期間や汚染範囲、家財の量などによって変わります。費用を負担するのも相続人や連帯保証人とは限らず、保険や保証の利用状況、相続放棄の有無などによって異なります。

そのため、相場だけで費用を判断せず、現場を確認したうえで見積もりを取ることが大切です。対応が遅れると必要な作業が増えることもあるため、孤独死現場の施工実績がある業者へ早めに相談しましょう。

孤独死現場の原状回復はゴミ屋敷片付け七福神にお任せください

孤独死現場を原状回復して退去できる状態にするには、限られた時間の中で特殊清掃や遺品整理などさまざまな作業を進めていく必要があります。突然のことに何から手をつけてよいか分からないという方は、特殊清掃士が在籍するゴミ屋敷片付け七福神にお任せください。

七福神では、特殊清掃だけでなく、遺品整理から原状回復までワンストップで対応しているため、作業ごとに別の業者を探す必要もありません。持ち家なら今後の利用を見据えた修繕、賃貸なら退去に必要な範囲を踏まえるなど、物件やご事情に合わせて必要なサービスをご提案が可能です。

孤独死現場は、同じ間取りでも汚染の広がりや遺品量によって必要な作業も料金も変わります。七福神では無料相談・無料見積もりを受け付けているため、まずは現場に必要な作業と費用をご確認いただけます。費用や作業範囲が分からない場合も、退去までに必要な対応をまとめて七福神へご相談ください。