ゴミ屋敷の売却と買取｜実家をそのまま手放す方法や費用・リスク

とお悩みではありませんか。ゴミ屋敷は状態によって売却方法が異なり、片付けて仲介で売る方法だけでなく、不動産買取業者へ現状のまま売却できる場合もあります。

この記事ではゴミ屋敷を売却する方法や片付け・解体にかかる費用、仲介と買取の違いや業者選びのポイントなどを解説します。実家や空き家をどのように手放すべきか迷っている方は、状況に適した解決策を見つける参考にしてください。

ゴミ屋敷を売却する前に知っておきたいこと

ゴミ屋敷は片付けてから売るのが基本的ですが、そのままの状態でも売却できる可能性があります。ただし、希望通りの価格で売れず、売却価格が低くなるなどのリスクもあるため注意が必要です。ここでは、ゴミ屋敷を売却する前に知っておきたいポイントを解説します。

ゴミ屋敷は片付けずにそのままでも売れる？

ゴミ屋敷は、片付けずにそのまま売却することも可能です。実際に、ゴミが残った状態でも買い取る不動産買取業者は存在します。ただし、そのまま売却する際にはゴミの撤去費用や清掃費用、リフォーム費用なども査定額に反映されるため、市場価格より安くなる傾向が見られます。

なお、片付けずに手放す際には買取業者への売却となるのが一般的です。不動産会社の仲介によって売却を希望するなら、事前に片付けを済ませましょう。片付け済みだと査定額が下がりにくくなり、買い手も現れやすくなります。

「安くなっても良いから早く処分したい」「片付ける時間や費用をかけられない」という場合は買取、「少しでも高く売却したい」という場合は片付けてから仲介で売却する方法が向いています。

ゴミ屋敷を片付けた方が早く売れる

片付けてから売却するほうが買い手が見つかりやすくなり、高値で売却できる可能性が高まります。散らかったままだと買主は「すぐには住めない」「片付けや修繕に費用がかかる」などの印象を持つため、購入をためらってしまうからです。結果として値下げ交渉を受けたり、売却までに時間がかかったりするケースも少なくありません。

一方、片付けや清掃が済んだ物件は室内の状態を確認しやすく、購入後の生活もイメージしやすいため前向きに検討してもらいやすくなります。できるだけ高額かつスムーズに売却したい場合には、ゴミ屋敷の片付け専門業者に依頼してゴミや不用品を片付けてから売却活動を進めるのがおすすめです。

【状況別】実家・空き家・マンション…ゴミ屋敷売却の注意点

ゴミ屋敷の売却は、物件の状況によって適した方法が異なります。相続した一軒家なのか、マンションなのかによって注意すべきポイントも変わるため、それぞれの状況に応じた売却方法を選ぶことが大切です。

相続した実家・空き家がゴミ屋敷の場合

相続した実家や空き家がゴミ屋敷になっているなら、片付けだけでなく相続手続きや売却準備も並行して進める必要があります。しかし、遠方に住んでいると何度も現地へ足を運べないケースも多く、自力では対応しきれないと感じる人も少なくありません。

手が回らなければ、ゴミ屋敷片付け業者への依頼を検討しましょう。業者によっては、不動産売却や役所への手続きなどを一括して代行するサービスを展開している場合もあります。

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ゴミ屋敷化したマンションを売却する場合

マンションの場合は、一戸建てのように建物を解体して更地で売却することはできません。そのため、売却するなら片付けや清掃、必要に応じたリフォームを行ったうえで仲介による売却を目指すか、そのままの状態で不動産買取業者へ売却する方法が一般的です。

室内がゴミ屋敷のままだと内見時の印象が悪くなり、売却価格や売却期間に影響する可能性があります。少しでも高く売却したい場合は片付けてから仲介で売却し、できるだけ早く手放したければ片付けなしでも買い取ってくれる不動産業者へ相談するのが現実的です。

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ゴミ屋敷を売却する4つの方法

ゴミ屋敷の売却で失敗しないコツは、状態や売却条件に応じて最適な方法を見極めることです。片付け後に売却するほうが有利になることが多いですが、そのままの売却に向いているケースもあります。ゴミ屋敷を売却するときの現実的な選択肢は次の4つです。

1. ゴミを処分せずに不動産業者へ買取を依頼する
2. ゴミを処分してから不動産業者へ売却する
3. ゴミ屋敷を解体し、土地として販売する
4. ゴミ屋敷をリフォームして売却する

それぞれのメリットとデメリット、適したケースについてくわしく解説します。

ゴミを処分せずにゴミ屋敷を買いたい不動産業者へ買取を依頼する

ゴミが多くて自分で片付けきれない場合は、建物内にゴミを残したまま不動産買取業者へ売却する方法があります。相続した実家や空き家が遠方で、何度も通えない場合にもよく選ばれる方法です。

＜ゴミを残したまま売却するメリット・デメリット＞

自力で片付けるには数か月以上の時間がかかり、害虫・害獣による健康被害やゴミの倒壊によるリスクも生じます。時間や手間をかけられなかったり、精神的・身体的な負担が大きかったりする場合には、片付けを省いて買取専門の不動産業者への相談を検討しましょう。

ゴミ屋敷を片付けてから不動産業者へ売却する

2つ目は、ゴミ屋敷の片付けを終わらせてから不動産業者へ売却する方法です。解体やリフォームをしないのであれば、この「片付け後に売却」という方法が基本となります。物件本来の状態を確認してもらいやすくなり、購入希望者の不安を減らせます。

＜片付け後に売却するメリット・デメリット＞

片付けてから売りに出すと、売却価格が下がりにくく買い手が見つかりやすくなるのが大きなメリットです。ただし、大量のゴミを分別・搬出するのは簡単ではありません。自力で片付けきれなければ、無理をせず片付け業者への依頼を検討しましょう。

ゴミ屋敷を解体し、土地として販売する

建物の老朽化が進んでいる場合は、解体して更地にしてから土地として売却する方法もあります。ゴミ屋敷特有の悪臭が家全体に染みついたり、ゴミの重量や害獣被害で劣化していたりするケースでは、解体が有効な選択肢となります。

＜解体後に土地として売却するメリット・デメリット＞

建物の価値がほとんど残っていないならば、建物を残さず土地だけで売るほうが買い手は見つかりやすくなります。ただし、解体には費用がかかるため、売却価格とのバランスを考えて判断することが大切です。また、更地にできるのは一戸建てに限られ、マンションでは選択できません。

ゴミ屋敷をリフォームして売却する

建物を活用したい場合は、片付けやリフォームを行ってから売却する方法があります。室内の状態が改善されるため、購入希望者に良い印象を与えやすく、マンションでも選択できる方法です。

＜リフォームしてから売却するメリット・デメリット＞

ただし、リフォーム前にはゴミや不用品を処分する必要があります。また、業者によって費用や施工内容は異なるため、複数社から見積もりを取って信頼できる業者を選ぶことが大切です。

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ゴミ屋敷を売却する流れ

ゴミ屋敷を売却する大まかな流れは以下の通りです。

1. 不動産会社や買取業者に相談する
2. 必要であればゴミ屋敷の片付けや解体をする
3. 不動産会社や買取業者経由で売りに出す
4. 購入希望者と交渉を行う
5. 売買契約を結び引渡し・決済を行う

それぞれの手順を確認し、よりスムーズな売却を目指しましょう。

1.不動産会社や買取業者に相談する

ゴミ屋敷を売却するときは、まず仲介会社や不動産買取業者へ相談しましょう。物件の状態やゴミの量によって、現状のまま売却した方がよい場合もあれば、片付けや解体をしてから売却した方が良い場合もあります。

また、査定額や対応できるサービスは業者によって異なります。複数社へ相談して、査定内容や提案を比較しましょう。売却までの流れや必要な準備などについても確認し、不明な点は事前に確認しておくとスムーズな売却につながります。

2.必要であればゴミ屋敷の片付けや解体をする

査定結果をもとに、必要に応じてゴミ屋敷の片付けや解体を進めます。室内を片付けることで物件の状態を確認しやすくなり、購入希望者に良い印象を与えやすくなるためです。また、建物の老朽化が進んでいるときには解体して更地にしたほうが売れやすくなるケースもあります。

なお、解体する場合でも、通常は事前に家の中のゴミや家財を撤去しておかなければなりません。片付けから解体まで一括で対応している業者もあるため、自力でゴミ屋敷を片付けきれない場合は業者に相談してみましょう。

3.不動産会社や買取業者経由で売りに出す

片付けや解体が終わったら、仲介会社や不動産買取業者を通して売却活動を進めます。仲介であれば不動産会社が広告掲載や内見を行い、購入希望者を募集します。買取の場合は、査定額に納得できればそのまま契約に進むのが一般的です。

売却活動では販売価格の設定や購入希望者との価格交渉、契約手続きなど専門的な対応が必要です。これらを不動産会社に任せると、売主の負担を軽減しながら売却を進められます。また、状況に応じた売却方法の提案も受けられるため、スムーズな売却につながります。

4.購入希望者と交渉を行う

仲介で売却する場合には、購入希望者と価格や引渡し時期などの条件を調整します。片付けが行き届いた物件は印象が良く、値下げ交渉を受けにくくなるため、有利な条件で契約できる可能性があります。条件面で迷った場合は、不動産会社へ相談しながら進めると安心です。

なお、買取業者に売却した場合には、自分が購入希望者との交渉を行う必要はありません。査定額や契約条件に納得できれば売却が完了し、その後の片付けやリフォーム、解体、再販などは買取業者が対応するのが一般的です。

5.売買契約を結び引渡し・決済を行う

仲介・買取のどちらの場合でも、売却条件がまとまったら売買契約を結んで物件の引渡しと決済を行います。契約書には売却価格や引渡し日、残置物の扱い、契約不適合責任などについて記載されるため、内容を十分に確認しましょう。

不明点を残したまま契約すると、引渡し後の費用負担や設備の不具合をめぐってトラブルになるおそれがあります。仲介会社や買取業者などの専門家に確認しながら手続きを進めましょう。決済が完了すれば、売却手続きは終了です。

ゴミ屋敷を放置するリスク

ゴミ屋敷は放置するほど売却が難しくなり、管理の負担も大きくなります。スムーズな売却を目指すためにも、放置によって生じるリスクを知っておきましょう。おもなリスクは次の6つです。

1. 所有しているだけで固定資産税がかかる
2. 悪臭や害虫が発生しつづける
3. 近隣トラブルの元になる
4. 行政代執行の対象になる
5. 特定空き家に指定される
6. 相続放棄してもゴミ屋敷の管理責任からは逃れられない

もしゴミ屋敷を放置しているなら、リスクを確認し早急な対処をしましょう。

ゴミ屋敷は所有しているだけで固定資産税がかかる

たとえゴミ屋敷であっても、不動産を所有している限り固定資産税は発生します。空き家のまま放置していても税負担は続くため、活用や売却の予定がなければ維持費だけがかかり続けることになります。

建物の管理が行き届いていないと資産価値が下がり、売却時に希望どおりの価格で売れなくなるおそれがあります。不要な維持費や管理負担を減らすためにも、放置せず早めに売却や活用を検討しましょう。早めに行動することで、余計な支出を抑えやすくなります。

悪臭や害虫が発生しつづける

ゴミ屋敷を放置すると、ゴミの腐敗や湿気によって悪臭が発生しやすくなります。悪臭は建物内だけでなく周辺にも広がるため、近隣住民とのトラブルになるケースも少なくありません。

また、ゴキブリやハエ、ダニ、ネズミなどの害虫・害獣が発生しやすくなり、衛生環境が悪化する原因にもなります。これらの被害が建物の劣化や設備への被害にまで及べば、修繕費用の高額化にもつながります。被害が拡大する前に、片付けや売却など早めの対策を検討しましょう。

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ゴミ屋敷は近隣トラブルの元になる

ゴミ屋敷を放置すると悪臭や害虫の発生、景観の悪化などにより、近隣住民とのトラブルにつながるおそれがあります。苦情や相談が自治体へ寄せられるケースもあり、周辺住民との関係が悪化することも少なくありません。

また、近隣トラブルが長期化すると、地域の人々からも「訳ありの家」「ゴミ屋敷だった物件」と印象を持たれやすくなります。新たな入居者が不安を感じる要素にもなりかねず、売却活動が進みにくくなる可能性もあるため注意が必要です。

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行政代執行の対象になる

ゴミ屋敷を長期間放置すると、自治体から助言や指導を受ける場合があります。助言や指導を受けても改善が見られない場合は、法令に基づいた行政代執行（ぎょうせいだいしっこう）の対象となる可能性もあります。

行政代執行とは、所有者が改善に応じない場合に行われる最終的な措置です。行政代執行では、自治体が所有者に代わって強制的に片付けを実施します。費用は原則として所有者に請求され、数百万円単位に上るケースも珍しくありません。

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特定空き家に指定される

ゴミ屋敷を放置して建物の管理が行き届かない状態が続くと、「特定空き家」に指定されるリスクがあります。特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊などの危険がある建物や、悪臭・害虫の発生など衛生上の問題があったり、景観の悪化や周辺環境への悪影響を及ぼしていたりする建物などを指します。

特定空き家に指定されると、固定資産税などの住宅用地特例が適用されなくなります。本来は住宅用地の規模によって固定資産税の税負担が6分の1または3分の1に軽減されますが、この特例が適用されないと税負担が大きくなってしまうのです。また、地域によっては、都市計画税の優遇措置も受けられなくなる場合があるので注意が必要です。

相続放棄してもゴミ屋敷の管理責任からは逃れられない

「相続放棄すれば、ゴミ屋敷の管理責任を避けられるのでは？」と考える人もいますが、相続放棄したからと言ってすぐに管理義務がなくなるとは限りません。2023年（令和5年）4月に施行された改正民法では、相続財産をすでに占有している場合には、次の管理者へ引き継がれるまで適切に保存しなければならないと定められています。

その後は、ほかの相続人や相続財産清算人などが管理を引き継ぐことになります。相続したゴミ屋敷への対応に悩んだときは、自己判断で放置せずに弁護士や司法書士などの専門家へ相談しながら適切な手続きを進めましょう。

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ゴミ屋敷の売却は仲介業者と不動産買取のどちらにすべき？

ひとまとめに「不動産業者」と言っても、実際にはゴミ屋敷の売却先は仲介と買取の2種類に分けられます。それぞれに長所と短所があり、状況次第で適した相談先は異なります。

＜仲介業者と不動産買取業者のメリット・デメリット＞

それぞれの違いをくわしく解説します。

「仲介業者」の特徴と向いている人

仲介とは、不動産会社を通じて一般の購入希望者へ売却する方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性があるため、できるだけ高く売りたい人に向いています。

一方で、買主を探す時間が必要になるほか、ゴミ屋敷のままでは売却が難しいため、事前の片付けやリフォームが必要となるのが一般的です。また、仲介手数料が発生する点にも注意しましょう。売却までに時間や費用をかけられる場合は、仲介を検討するのがおすすめです。

「仲介業者」でゴミ屋敷を売却する手順

仲介で売却する場合は、必要に応じて片付けなどを行った後、不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を始めます。査定額や媒介契約の内容は会社によって異なるため、複数社を比較して依頼先を決めることが大切です。

売却までの期間が限られている場合や、自力での片付けが難しい場合は、ゴミ屋敷片付け業者へ依頼するのもひとつの方法です。短期間で大量のゴミや不用品を撤去できるため、スムーズに売却準備を進めやすくなります。

片付け後に不動産会社が広告掲載や内見対応などを行い、購入希望者との条件がまとまれば売買契約へ進みます。

「不動産買取」の特徴と向いている人

不動産買取は、不動産買取業者に物件を直接売却する方法です。買主を探す必要がないので仲介よりも短期間で売却が成立しやすく、ゴミ屋敷状態でもそのまま買い取ってもらえることもあります。そのため、早く売却したい人や片付けやリフォームの費用を用意するのが難しい人に向いています。

一方で、売却価格は仲介より低くなる傾向があります。一般的には市場価格の6～7割程度が目安とされるため、価格よりもスピードや手間の軽減を重視する場合に適した方法です。

「不動産買取」でゴミ屋敷を売却する手順

不動産買取でゴミ屋敷を売却するときは、まずは複数社に査定を依頼して条件を比較します。買取価格は業者によって異なるため、1社だけで決めず必ず比較検討しましょう。

条件に納得できれば、契約を結んで売却します。以後の残置物撤去やリフォーム、解体などは不動産業者が行うため、自分はなにも関与せずに済みます。ただし、対応範囲は業者によって異なるため、契約前にどこまで対応してもらえるのか確認しておくと安心です。

ゴミ屋敷の売却にかかる費用

ゴミ屋敷の売却にかかる費用は、以下の3つに分けられます。

• 自力でゴミを処理する際にかかる費用
• ゴミ屋敷の片付けを業者に依頼する際にかかる費用
• 戸建てを解体する際にかかる費用

それぞれおおよそいくらかかるのか、くわしく見ていきましょう。

自力でゴミを処理する際にかかる費用

自力でゴミ屋敷を片付ける際は、以下の費用がかかります。

• 掃除用具やゴミ袋の購入費
• 粗大ゴミの処分費用
• ゴミを運ぶためのトラックのレンタル費

費用相場としては、10万円以内です。床の大半が見えるレベルで、それほど深刻なゴミ屋敷でない場合には自力での片付けもおすすめです。

一方で、ゴミが大量に積み上がっていると、分別や搬出が大きな負担になります。自力での対応が難しいと感じた場合は、無理をせずゴミ屋敷片付け業者へ相談したほうが結果的に売却までスムーズに進みやすいです。

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ゴミ屋敷の片付けを業者に依頼する際にかかる費用

ゴミ屋敷片付け業者に依頼をすれば、数時間〜1日でゴミ屋敷のゴミを全て片付けられます。自力での片付けに比べれば費用はかかりますが、時間と手間を大幅に省けるのがメリットです。

ゴミ屋敷片付け業者への依頼にかかる費用は、間取りやゴミの量、業者などによって様々です。ここでは、ゴミ屋敷片付け業者七福神の、間取り別最低費用を紹介します。

ゴミの量が多かったり、作業に必要なスタッフが多かったり、仕分けする物が多かったりすると、費用は高くなる傾向にあります。

戸建てを解体する際にかかる費用

ゴミ屋敷を解体して土地を販売する場合には、建物の解体費用が必要です。一軒家の解体費用は坪数で決まり、たとえば木造では3〜5万円/坪、鉄骨造では5〜7万円/坪程度が目安とされています。

ただし、近年は人件費や廃材処理費などの高騰により価格が上昇傾向にあるため、複数業者で見積もりを取って自分のケースでの相場価格を把握することが大切です。

また、解体工事とは別に、建物内の残置物を撤去する費用が発生することもあります。正確な総額費用を把握するためにも、見積もりをくわしく確認して不明点は事前に問い合わせておきましょう。

ゴミ屋敷を売却するときにかかる税金

ゴミ屋敷を売却すると、譲渡所得税や印紙税などの税金や費用が発生する場合があります。売却による利益、つまり「譲渡所得」が生じると譲渡所得税の対象となり、所有期間によって税率が異なります。

また、売買契約書には契約金額に応じた印紙税が必要です。このほか、抵当権抹消登記が必要な場合は登録免許税や司法書士報酬などが発生します。必要となる税金や費用は物件の状況によって異なるため、売却前に不動産会社や税理士へ相談し、あらかじめ確認しておくと安心です。

これらの税金や費用を事前に把握しておかないと、思わぬ出費に悩まされるおそれがあります。売却を検討する段階で税理士や不動産会社に相談し、正確に試算しましょう。

ゴミ屋敷の売却は七福神にご相談ください

ゴミ屋敷の片付けや売却、一連のお悩みはゴミ屋敷片付け七福神にお任せください！　24時間年中無休でお客様のお問い合わせをお受けしています。

ゴミ屋敷を売却するには片付けだけでなく、不動産会社とのやり取りや売却方法の検討、各種手続きなど対応すべきことが数多くあります。それぞれを異なる業者に依頼すると時間も手間もかかり、精神的な負担も大きくなりがちです。

七福神ではゴミ屋敷の片付けや不用品回収はもちろん、不動産整理や売却に関するご相談まで一貫してサポートしています。片付け後の売却や活用方法についてもご提案できるため、複数の業者へ相談する手間を減らしてスムーズに手続きを進められます。

ご相談・お見積もりは無料ですので、ゴミ屋敷の売却や片付けでお悩みの方はお気軽にご相談ください。

まとめ

ゴミ屋敷を片付けずに売却できるケースもありますが、売却価格や売却までの期間は、片付けの有無や売却方法によって大きく変わります。仲介と不動産買取の特徴を比較し、自分の状況に合った方法を選ぶことが大切です。

また、ゴミ屋敷の放置には固定資産税や近隣トラブル、特定空き家の指定などさまざまなリスクがともないます。売却を検討している場合は早めに片付け業者や不動産売却の専門家に相談し、負担を抑えながらスムーズに手続きを進めましょう。