アパートの退去費用で50万円〜150万円の高額請求が来た！相場と不当請求対策

など、アパートの退去費用について不安に思っていませんか？

アパートの退去時には部屋の状態や賃貸借契約書の内容などに応じて、原状回復費用やハウスクリーニング費用などを請求されることがあります。金額は部屋の間取りや入居中の暮らし方、賃貸借契約書の内容などによって異なり、場合によっては50万円以上の高額請求になることもあります。ただし、通常の暮らし方をしていただけで50万円もの退去費用がかかるとは限りません。高額な請求を受けたときは、請求内容や借主が負担すべき範囲を確認することが大切です。

今回は、アパートの退去費用が50万円以上になるケースや居住年数別の費用の考え方、貸主・借主の負担範囲、高額な請求に納得できない場合の対処法などを解説します。

アパートの退去費用で50万円〜150万円の高額請求が来るケース

アパートの退去費用が50万円を超える高額請求になるケースは限定的です。ただし、借主の故意・過失による大きな損傷や契約違反などが重なると、間取りにかかわらず100万円や150万円など高額になる可能性があります。100万円を超える退去費用が発生するケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。

退去費用のうち、ハウスクリーニング費用などの負担については賃貸借契約書に特約が設けられている場合があります。高額な請求を受けたときは金額だけで判断せず、契約内容や請求の内訳を確認することが大切です。

3LDK以上の広い物件だけでなくワンルームでも可能性あり

退去費用は部屋の広さだけで決まるものではないため、1Kやワンルームでも50万円を超える高額請求を受ける可能性があります。たとえば、室内での喫煙による広範囲のヤニ汚れや臭い、ペットによる傷や汚れ、ゴミの放置による著しい汚損などがあるケースです。

また、3LDK以上の広い物件は原状回復が必要な範囲も広くなりがちなので、その分費用が高くなる傾向が見られます。しかし、「3LDKだから50万円」「1Kだから最大でも数万円程度」などと間取りだけで断定することはできません。50万円などの請求を受けた場合は、どの箇所にどのような原状回復が必要とされているのか、請求書の明細を確認しましょう。

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無断ペット飼育による高額違約金と修繕費のダブルパンチ

ペット禁止の賃貸アパートで無断飼育をしていた場合、原状回復費用に加えて、契約違反による違約金を請求される可能性があります。違約金の有無や金額は賃貸借契約書の内容によって異なりますが、家賃3か月分などと定められていれば、修繕費と合わせて請求額が高額になることは避けられません。

また、ペットによる壁や床の傷、室内に染み付いた臭いなどは通常の使用による損耗とは異なるため、借主負担による原状回復を求められるケースが一般的です。ペット飼育OKの物件でも、退去時のクリーニング費用やクロスの張替え費用などについて特約が設けられていることがあるため、賃貸借契約書を確認しましょう。

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タバコのヤニ汚れやベランダの焦げ、カビ・床の腐食

タバコによるヤニ汚れや臭い、焦げ跡などは通常の使用による損耗とはみなされず、借主が原状回復費用を負担するのが一般的です。壁紙の変色や臭いが広範囲に及ぶとまとめて張り替えなければならず、修繕費も高額になりやすいです。

壁紙は1平方メートルあたり700円～2000円前後の費用がかかるため、家全体の張替えとなると数十万円の費用負担となります。

また、ベランダでタバコを吸って床の防水シートなどに焦げ跡を付けた場合、広範囲の貼り替えが必要になって数十万円の修繕費を請求されるケースもあります。

結露によるカビについても、発生後に適切な手入れをせず放置して壁や床板を腐食させると「善管注意義務違反」として原状回復費用を請求される可能性が高いです。複数箇所の修繕が重なると退去費用が50万円を超えることもあるため、請求を受けた際は汚損・破損の範囲と修繕内容を明細で確認しましょう。

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そもそも退去費用とは？原状回復の基本ルールと敷金の仕組み

退去費用とは、賃貸物件を退去する際に支払う費用のことです。おもに、借主が負担すべき原状回復費用や契約内容に応じたハウスクリーニング費用などが退去費用に含まれます。敷金を預けていた場合には退去費用などを差し引いた残額が返還され、不足があれば追加で請求されることになります。

賃貸物件の借主には「原状回復義務」が科せられますが、部屋に付いた傷や汚れは内容次第では経年劣化や通常損耗と見なされるため、借主の費用負担にはなりません。ここからは原状回復の基本的な考え方と、貸主・借主の負担に関して解説します。

原状回復にかかる費用

国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）』には、原状回復における費用負担の基準などが詳しく記載されています。このガイドラインには法的な強制力はありませんが、退去費用のトラブルを回避するうえで参考になります。

このガイドラインでは、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義されています。

つまり、入居時とまったく同じ状態に戻すことが原状回復ではありません。一方で、故意や不注意、あるいは適切な管理を怠った際にできた傷や破損に対しては、借主が原状回復費用を負担するのが基本です。たとえば、エアコンの故障を放置して水漏れを起こしてフローリングを腐らせた場合には、借主が原状回復義務を負います。

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貸主の負担になりやすい経年劣化と通常損耗

「経年劣化」と「通常損耗（つうじょうそんもう）」による部分の修繕費用は貸主、つまりオーナー側の負担となります。経年劣化とは時間の経過に伴う品質低下のことで、日焼けによる壁紙や床の色あせ、耐用年数を超えたトイレや洗面台などの故障などが挙げられます。

また、通常損耗とは通常の生活で発生する傷のことで、壁に刺した画びょうの穴や冷蔵庫の背面の壁の電気焼け、タンスを長期間置いた際に生じる床のヘコミなどが具体例です。

このような経年劣化や通常損耗を元に戻すための費用は、原則として貸主が負担します。ただし、賃貸借契約書にハウスクリーニング費用などを借主が負担する「特約」が設けられている場合もあるので、契約内容の確認が必要です。

借主の負担になりやすい故意・過失・善管注意義務違反

借主の負担になりやすいのは、故意や不注意による傷や汚れです。壁に画びょうを刺す程度なら費用負担はありませんが、壁に深くネジを刺して下地の石膏ボードの交換が必要になるようなケースでは修復費用を請求されるおそれがあります。

また、通常の清掃や手入れを怠ったことで生じた水回りのカビや水垢、キッチンの油汚れなども借主負担になりやすいです。子供が壁や床に書いた落書き、たばこのヤニ汚れ、家具を移動させる際の引っかき傷も故意・過失によるものと見なされて原状回復費用を請求される可能性が高いです。

賃貸契約時の特約に注意

国土交通省のガイドラインに記載されるように、一般的には経年劣化や通常損耗は貸主側の負担となります。しかし、賃貸借時の契約で「原状回復特約」があった場合は要注意です。

賃貸借契約書には「ハウスクリーニング費用を借主が負担する」「ペット飼育可能であるため、クロス張替え費用を借主が負担する」など、通常の原状回復義務とは異なる負担を定めた特約が記載されている場合があります。退去費用を確認する際は、契約時に合意した特約を必ず確認しましょう。

ガイドラインでも「強行法規に反しないものであれば、特約を設けることは契約自由の原則から認められるものであり、一般的な原状回復義務を超えた一定の修繕等の義務を賃借人に負わせることも可能である。」とされています。

【居住年数別】アパート退去費用の相場と「減価償却」の考え方

アパートの退去費用は、居住年数や部屋の状態などによって異なります。また、原状回復費用を考える際は、壁紙や設備などの経過年数に応じて価値が減少する「減価償却」の考え方も重要です。ここでは、1年未満、5年前後、10年以上の3つのケースに分けて解説します。

1年未満しか住んでいないときの退去費用

居住期間が1年未満で目立った傷や汚れがなければ、大がかりな原状回復が必要になる可能性は低めです。ワンルームなどでハウスクリーニング費用のみを負担する場合は、3万円程度がひとつの目安です。入居時に敷金を支払っている場合には、敷金からハウスクリーニング代を差し引いて残額が返金される場合もあります。

ただし、入居時の契約内容によってはアパート入居後1年未満などの短期間で退去すると「短期解約違約金条項」に該当して違約金を支払う可能性があります。違約金は契約書の内容次第ですが、家賃1か月分相当の金額を支払うケースもあるので注意しましょう。

入居5年での退去：クロスの残存価値はほぼ10%に

5年程度住んでいた賃貸物件ではハウスクリーニング費用のほか、借主の故意・過失などによる傷や汚れが見られるケースも多いため、それらへの原状回復費用がかかる可能性があります。ハウスクリーニングの目安費用は1LDK～3DKで3万円～6万円前後ですが、汚れが激しい場合には追加費用が発生するケースも見られます。

一方で、5年間の居住による経年劣化や通常損耗については、原則的に借主が負担する必要はありません。国土交通省のガイドラインでは、クロスの耐用年数は6年であり、それを過ぎると残存価値1円として負担割合を算定するとされています。これを前提とすると、新品から5年経過後の残存価値は10％台まで下がります。

そのため、クロスを破くなど借主に責任のある損傷でも、新品への張替え費用をそのまま全額負担するとは限りません。5年住んだ物件で50万円などの高額請求を受けた場合は、請求項目ごとに経過年数や負担範囲が適切か確認しましょう。

10年以上住んだ家の原状回復義務はどこまで残る？

10年や40年など長期間住んだアパートでは、多くの内装や設備の経年劣化が進んでいるため、新品への交換費用をそのまま借主が負担するとは限りません。国土交通省のガイドラインでは、クロスやクッションフロアなどは6年で残存価値1円となるように負担割合を算定します。

なお、築40年などの築古物件でも、設備の経過年数は建物の築年数ではなく交換した時点を基準に考えます。また、10年以上住めば原状回復義務そのものがなくなるわけではない点にも注意が必要です。借主の故意・過失などによる損傷では、耐用年数を超えていても工事費や人件費などを負担する場合があります。

さらに、畳表や襖紙、障子紙などは、経過年数を考慮しないとガイドラインに明記されています。築40年のアパートや40年間住んだ物件などで高額な退去費用を請求されたら、各設備の経過年数や損傷の原因、請求の内訳を確認しましょう。

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退去費用相場が高くなるとき

退去費用が高くなりやすいケースについて、具体的な例を理由とともに解説します。

敷金なしで入居していたとき

敷金なしの賃貸物件は、退去時にまとまった費用を支払う形となることが多いです。世間で「敷金礼金なしの物件はやめたほうがいい」と言われる理由のひとつが、この高額な退去費用と言えます。

敷金のない物件は初期費用を抑えられる一方、退去費用に充てられる敷金がありません。たとえば、借主が負担すべき原状回復費用などが20万円～50万円かかった場合、敷金を預けていればそこから差し引かれますが、敷金なしでは全額請求されることとなります。

なお、礼金は貸主に支払う謝礼であり、退去費用との相殺には使われません。敷金礼金なしの物件を選ぶ際は、初期費用だけでなく退去時の負担も確認しておきましょう。

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ゴミ屋敷になっていたとき

家がゴミ屋敷や汚部屋の状態になっていると、高額な退去費用が発生します。一般的な原状回復・ハウスクリーニングの費用に加えて、家じゅうにあふれる物品の仕分けや撤去のために目安として5万円～50万円程度の費用が必要となるためです。

部屋の数が多かったり、部屋にうずたかくゴミが積まれていたりすると、退去費用はかなり高額になります。生ゴミがあふれていれば消臭や害虫駆除などの処理も必要となり、万が一、借主が孤独死していた場合は特殊清掃にかかる費用も必要です。この場合、退去費用が50万円を大きく超える可能性があります。

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退去費用が「高すぎる！」と納得いかない時の対処法5ステップ

50万円など高額な退去費用を請求されても、提示された金額をそのまま支払わずに済む場合もあります。請求内容や賃貸借契約書を確認して、疑問があれば貸主や管理会社へ説明を求めましょう。ここでは、退去費用に納得できないときの対処法を5つのステップで解説します。

余計に請求されていないか確認する

50万円など高額な退去費用を請求された場合、まずは請求書の明細を確認しましょう。金額だけを見るのではなく、修繕箇所や工事内容、単価などが記載されているかをチェックします。万が一、不当な水増し請求などがあった場合にはこの時点で発見することが大切です。

賃貸借契約書や国土交通省のガイドラインと照らし合わせ、経年劣化や通常損耗など貸主が負担すべき費用が含まれていないか、設備の耐用年数が考慮されているか、特約に基づく請求かを確認してください。疑問のある項目があれば安易に合意せず、貸主や管理会社へ請求の根拠や内訳について説明を求めましょう。

トラブルを未然に防ぐ！「退去立ち会い」での注意点

退去時の立ち会いは、貸主や管理会社と一緒に室内の傷や汚れを確認して原状回復が必要な箇所を確認し合う機会です。部屋の状態を双方で確認すると退去後のトラブルを防ぎやすくなるため、「気まずいから立ち会いたくない」と感じる場合でも可能な限り参加しましょう。

立ち会いをしないと、退去後に自分では確認できない状態で傷や汚れを指摘され、身に覚えのない修繕費を請求される可能性もあります。立ち会う際には気になる箇所を写真に残すなど、退去時の状態を記録しておくと安心です。

また、立ち会い当日に原状回復費用の見積書や確認書などを提示されても、内容に疑問がある場合はその場でサインせずに持ち帰ることが大切です。サインをすると合意したことになってしまうので、納得できない点があれば、修繕箇所や金額、負担割合などを確認したうえで貸主や管理会社へ説明を求めましょう。

後から（退去後1年など）請求された場合の対応方法

退去から時間が経ってから退去費用を請求された場合は、請求された時期と内容を確認しましょう。民法第600条では、「契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けてから1年以内に請求しなければならない」と定められています。

このため、1年以上経過してから高額な請求を受けた場合は支払いを拒否できる可能性があります。安易に支払わず、まず請求の根拠や経緯を確認しましょう。支払い義務があるか判断できなければ、消費生活センターや法律の専門家へ相談すると安心です。

専門の相談窓口に相談する

高額な退去費用を請求された場合には、消費生活センターや全国賃貸住宅経営者協会連合会、日本賃貸住宅管理協会に相談するのもひとつです。

専門窓口

ただし、これらの相談窓口から弁護士を手配したり、退去費用関連の裁判を起こしたりすることはできません。専門のスタッフによる一般的なアドバイスを得られるのが、これらの窓口のメリットです。

大家さんや管理会社に交渉

退去費用の請求書に記載された内訳が適正か確認したり、消費生活センターなどで意見を求めたりしたら、大家さんや管理会社に金額の交渉をしましょう。ガイドラインと照らし合わせて高額請求になっている箇所を指摘し、適正な金額への訂正を求めます。

賃貸住宅を巡るトラブルが発生した場合は、借主・貸主で交渉して解決を図ることになりますが、それでも解決できない場合は裁判が必要です。国土交通省のガイドラインでも、トラブルの解決手段として簡易裁判所の少額訴訟や裁判外紛争解決手続制度の活用を提案しています。実際の手順について不明なことがあれば、弁護士に確認しましょう。

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まとめ

アパートの退去費用は部屋の広さや居住年数、室内の状態、賃貸借契約書の内容などによって異なります。50万円以上の高額請求を受けた場合、実際には経年劣化や通常損耗など、本来は貸主が負担する費用が含まれている可能性もあるため、まずは請求の内訳や契約内容を確認しましょう。

退去費用に納得できない場合はその場で安易に合意せず、貸主や管理会社に説明を求めたり、消費生活センターなどの相談窓口を利用したりすることが大切です。また、退去に伴って大量の不用品を処分する必要がある場合は、ゴミ屋敷片付け七福神へお気軽にご相談ください。