アパートの退去費用で200万円請求されたときの対処法

アパートの退去費用で「え、こんなにするの！？」と驚く人は多いですが、まれに200万円という高額な費用を請求されたというケースもあります。なぜ、200万円や100万円などの退去費用が必要となるのでしょうか？

今回は退去費用が200万円に達するケースや原状回復の考え方、高額すぎて支払えない場合の対処法などを解説します。

この記事で分かること

• ・アパートの退去費用が200万円になってしまう部屋の特徴
• ・原状回復費用の相場と高額になりやすいケース
• ・200万円など退去費用が高くて支払えない場合の対処法

アパートの退去費用で200万円請求は妥当？

アパートの退去費用で200万円も請求されるケースは珍しく、通常は数万円～十万円代で済むのが一般的です。しかし、間取りや部屋の汚損状態によっては200万円もの退去費用を請求される可能性もあります。

たとえば、タバコのヤニ汚れや動物のニオイが家の壁全体に染みついていると、クロスの全面的な張替えが必要になって数十万円の退去費用が上乗せされます。部屋がゴミ屋敷や汚部屋のような状態になっている場合も、通常のハウスクリーニングでは収まらずに状況次第で50万円などの清掃費用が必要となるため注意が必要です。。

他にも、3LDK以上の間取りで修復箇所が多かったり、アパートのカギを紛失していたりするとそれぞれの部分への費用が積み重なり、合計で200万円という請求金額になる可能性があります。

アパートの退去時には原状回復費用が必要

アパートを退去する際には、部屋を原状回復するための費用を払わなければなりません。どのような箇所で原状回復の必要性が生じるのか、負担義務を借主・貸主のいずれが負うのかについて解説します。

そもそも原状回復とは？

国土交通省の『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改定版）』では、原状回復とは「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損（以下「損耗等」という。）を復旧すること」と定義されています。簡単に言うと原状回復とは賃貸アパートの退去時に部屋をもとの状態に戻して返却することで、借主には原状回復の義務があります。

国土交通省のガイドラインは、違反しても貸主・借主への法的な罰則が科せられることはありません。しかし、原状回復の範囲や費用負担の基準などが詳細に記載されており、提示された退去費用が妥当か否かを判断するのに有用です。

原状回復費用には敷金が使われる

敷金は契約時に大家さんに渡しておく前金であり、退去費用や家賃滞納時の支払いに充てられるものです。そのため、入居時に敷金を払っていた場合には退去時の原状回復費用は敷金から差し引かれます。不足分のみを退去のタイミングで支払うことになり、敷金よりも原状回復費用のほうが安く済んだ場合には返金してもらえます。

最近は、敷金なしで入居できるアパートも多くなっています。敷金なしのアパートは原状回復費用を退去時に全額支払わなければならないため、退去費用が高額になりやすいです。

大家さんの原状回復費用の負担義務

大家さんには通常の生活で発生する傷・汚れや、設備の経年劣化に関する費用の負担義務があります。部屋の壁紙やキッチンやトイレ、浴室まわりの設備などは時間の経過とともに劣化していくため、それぞれの設備の耐用年数を超えた場合の修理や故障は、大家さん側が費用を負担する箇所です。具体的には、6年以上経った壁紙の張替えや15年以上使っている洗面台などの給排水設備の故障などが挙げられます。

壁に刺した画びょうの穴の修復や、テレビ・冷蔵庫の後部背面の電気ヤケ、紫外線によるフローリングの日焼けやタンスを置いた後の床のヘコミなども通常の生活に伴う傷・汚れと見なされるため、大家さん側の費用負担となります。

ただし、賃貸借契約書に退去費用に関する特約があった場合、「ハウスクリーニング代は借主が負担する」などと明記されているとこれらの費用も借主の負担となるので注意しましょう。

借主の原状回復費用の負担義務

借主が原状回復費用の負担義務を負うのは、家を不注意で汚したり、わざと傷をつけたりした場合の修復費用です。

具体的には、ガスレンジまわりの壁に油跳ねがこびりついていたり、キッチン・浴槽・洗面台などにしつこいカビや水アカがあったりするケースが挙げられます。ペンやクレヨンで書いた落書きや、ペットやタバコのニオイなども借主が原状回復費用を負担します。

床や壁の傷に関しては、家具や家電を長年配置していた床のヘコミは大家さんの費用負担となるものの、移動時に不注意で家を傷つけてた部分は借主側の費用負担となるため注意が必要です。

アパートの原状回復費用相場

床や壁、水回りなど場所ごとに生じる原状回復費用の相場を解説します。

床の張替え

家具の移動時についた床の傷や、窓から吹き込んできた雨による床のシミなどに対しては借主が原状回復費用を支払わなければなりません。一方で、経年劣化による床の日焼けは大家さんの費用負担です。

フローリングの張替えは、1畳あたり2万円～6万円程度が相場です。部分的な張替えで済む場合もありますが、損傷が広範囲に及ぶと全面張替えが必要になって費用が跳ね上がります。ただし、全面張替えとなる場合は通常、年劣化分の費用負担を大家さんが担うこととなります。国土交通省のガイドラインを踏まえて借主と大家さんで負担割合を検討することが必要です。

なお、張替えではなく床の一般的なクリーニングで済む場合には、清掃費用は1万円～3万円程度です。

壁・天井クロスの張替え

ニオイ・傷がついた壁や天井クロスも、張替えが必要です。クロスの張替え費用は単位面積当たりのクロスの費用と張替え面積、作業に要する人件費の3つの要素で決まります。クロスの張替え費用は1平方メートルあたり800円～1500円程度が相場となり、張替え範囲が広くなるほど費用が高くなります。

子どもが壁に大きな落書きをしてしまった、窓を閉め忘れて雨が降り込み壁にシミができてしまった、壁の結露を放置して壁紙がはがれてしまった、などの場合には広範囲なクロスを張替えなればならないため注意が必要です。

水回りのクリーニング

キッチンや浴室、トイレなどの水回りはしつこいカビや水アカなどがつきやすく、クリーニング費用を請求されやすい場所です。一般的な原状回復費用の目安はキッチンが1万円～3万円、浴室が1万円～2万円、トイレが1万円前後です。

なお、これらすべての箇所でハウスクリーニングが必要となる訳ではありません。日頃からきちんと掃除できていて、カビや水アカなどが残っていない状態ならばクリーニング費用を請求されない可能性があります。

退去費用を安く済ませるためにも、水回りはきれいに掃除しておきましょう。水アカは重曹で取り除くことができ、カビには塩素系漂白剤が有効です。排水溝のヌメリなどもきちんと落としておくことが大切です。

エアコンの撤去費用

部屋に備えつけのエアコンがなく、自分が入居時にエアコンを取りつけていた場合には撤去費用が必要になります。エアコンの撤去費用は1台あたり5000円～1万円程度です。

なお、費用を抑えるためにといって自力でエアコンの撤去作業をするのはおすすめできません。エアコンの取り外しには「ポンプダウン」という作業が必要で、これを怠るとフロンガスが漏れ出す危険があるため専門業者に依頼しましょう。

製造後5年以内の状態のいいエアコンは買取業者が買い取ってくれる可能性があるため、処分に困ったら買取を検討するのもひとつです。

アパートの退去費用が高額になる場合

退去費用は数万円～十万円代で収まるケースが多いですが、部屋の状態次第では200万円などの高額請求をされる場合もあります。退去費用が高額になるポイントを具体的に見ていきましょう。

室内が著しく、劣化、破損しているケース

通常の範囲を超えて家が著しく劣化・破損した場合には、原状回復費用のために高額な費用が必要となります。たとえば、浴室やキッチンの掃除をほとんど行わなかったためにカビだらけになってしまったり、窓を開けっ放しにしたせいで雨が降り込み、窓枠やフローリングが腐ったりするケースが挙げられます。

不注意や子どもの悪ふざけで壁に穴をあけてしまった、ネジや釘を壁に打ち込んだせいで下地の石膏ボードを取り換えが必要になったなども、高額請求の具体例です。大がかりな補修をしなければならないため、退去費用が高くなりやすいのです。

生ゴミ・動物・タバコのにおいが染みついているケース

生ゴミのゴミ出しを怠ったことによる腐敗臭や、ペットのニオイ、タバコのヤニ臭さなどが家全体に染みついていると、広範囲のクロスの張替えが必要になるので退去費用が高額になります。

生ゴミはニオイの問題だけでなく、腐敗して漏れ出た液体が床の汚損を引き起こす場合もあります。動物は壁や柱などを噛んだり引っかいたりするおそれがあり、それらの傷への原状回復費用も必要です。また、タバコのヤニは壁の黄ばみや備えつけエアコンの汚損につながる可能性があります。生ゴミや動物、タバコのニオイや汚れは、借主の不注意に関連するものとされるため、原状回復費用は完全に借主の責任となります。

アパートがゴミ屋敷状態になっているケース

部屋の整理整頓を行わずにゴミ屋敷状態になっていると、退去費用は高額になります。ゴミ屋敷清掃費として5万円～50万円程度の高額な費用が必要となり、部屋の数や物品の量が多ければさらに高額となるためです。

ゴミ屋敷状態の家には生ゴミが大量に残っているケースも多く、生ゴミによる腐敗臭や害虫駆除への対処費用も支払う可能性があります。不用品をひとつひとつ仕分けて運び出したてからハウスクリーニングや水回りの清掃などを行うため、それぞれの作業に費用がかかり、累積して退去費用が200万円などになる場合もあります。

借主が孤独死していた場合には、特殊清掃による血液・汚物などの撤去や消毒作業なども必要となるため、さらに10万円以上の費用が追加されるのが一般的です。

高額な退去費用を請求されたときの対処

100万円や200万円などの高額な退去費用を請求されると、「こんなに支払えない……！」と困惑してしまいます。高額請求時の対処法と、支払えない場合にどうなるのかを解説します。

原状回復にかかる明細を確認する

請求された退去費用が200万円などと高額だったら、不当な水増し請求が含まれていないか調べることが大切です。まずは落ち着いて、退去費用の請求書にサインをする前に明細の内容を確認しましょう。

明細には「フローリング工事費」「ルームクリーニング代」などの費目と金額が記載されています。国土交通省のガイドラインの内容と照らし合わせ、それぞれの項目が借主負担となるか調べましょう。たとえば、クロスや床の全面張替えは経年劣化分と借主の責任分を加味して費用負担の比率を検討されるのが一般的です。

借主に負担義務のない経年劣化に関する費用も請求されている事例もあるため、注意深くチェックしましょう。賃貸借契約書に「特約」として退去費用の負担分について書かれている場合もあるので、併せて確認が必要です。

原状回復のガイドラインに沿って交渉する

請求書の明細、国土交通省のガイドライン、賃貸借契約書の3点を確認して、過剰請求になっている箇所があれば金額交渉が必要です。交渉相手は、大家さんや管理会社です。

「国土交通省の原状回復をめぐるガイドラインに沿って、退去費用に関する相談をしたい」と明確に伝えましょう。このガイドラインには退去費用関連の簡易裁判所での判決事例が豊富に収載されており、その際の請求金額なども載っているので熟読して金額交渉の参考にすることをおすすめします。

交渉しても解決が見込めない場合には、弁護士や国民生活センターに相談する形となります。

弁護士や消費生活センターに相談する

明細に不当な高額請求が含まれており、大家さんや管理会社に交渉しても金額の見直しがなされなかった場合には簡易裁判所での少額訴訟などを視野に入れて弁護士に相談する必要があります。

国土交通省のガイドラインでも、トラブルの迅速な解決に向けて少額訴訟手続きや裁判外紛争処理制度を活用することを提案しています。自分で法的な手続きを行うのは難しいので、まずは弁護士に相談してみましょう。

退去費用に関わる相談は、地方公共団体の相談窓口や消費生活センターなどでも受けつけています。消費者ホットライン電話番号188（局番なし）に電話をかけると最寄りの消費生活相談窓口につながり、専門相談員に消費生活全般の相談をすることが可能です。「いきなり弁護士に相談するのは敷居が高い……」という人は、まずは消費生活センターでアドバイスを求めてみましょう。

原状回復費用が払えないとどうなる？

期日までに原状回復費用を払えないと、大家さんから催促の連絡が入ります。この連絡を無視すると連帯保証人に催促の連絡が行き、連帯保証人が原状回復費用を支払わなければならなくなります。

連帯保証人に支払わせるとなると、その人に多大な負担となり関係性が崩れる可能性が高くなるでしょう。連帯保証人に迷惑をかけないためにも、自分での対処が必要です。なお、借主が原状回復費用を払わず連帯保証人とも連絡が取れない場合には、裁判で損害賠償を請求をされるおそれがあります。

さらに、不動産会社のブラックリストに載って物件を借りられなくなったり、信用情報機関に不払いの履歴が残って信用情報に傷がついたりといった不利益も想定されます。原状回復費用を払えない可能性があるならば、その旨を大家さんにできるだけ早く報告しましょう。

借主が原状回復しなくていいケース

部屋の状態や賃貸契約の形態によっては、借主の原状回復が不要となることもあります。原状回復費用をしないでいいケースについて解説します。

経年劣化にあたるとき

経年劣化に該当する部分は、借主の費用負担にはなりません。原状回復とは「入居した時点の状態に部屋を戻すこと」ではなく、年数相当の経年劣化や自然な生活による傷などを加味した上で、借主の不注意や故意による破損・劣化に対して修理費用を支払うことです。

そのため、たとえば壁紙クロスの耐用年数である6年を超えて居住していた場合には、経年劣化を考慮してクロスの残存価値を1円とするのが一般的です。ただし、壁紙に落書きや不注意による剥がれなどがある場合には張替え費用を請求される可能性が高いです。

｢借主負担DIY型」の契約形態

少子高齢化による空き家の増加などを受け、近年では「借主負担DIY型」物件が普及してきました。借主負担DIY型物件とは、退去時の原状回復義務のない賃貸形態のことです。

借主負担DIY型物件では、入居中のハウスクリーニングや補修などの費用を借主側が負担しなければなりません。一方で、借主は自らの費用で部屋を自由にリフォームできます。部屋のクロスを自分の好みに変えたり、壁に釘やネジを打ったりしても問題なく、好きな場所に家具を取りつけられるのが魅力です。

借主負担DIY型物件は大家さん側にもメリットがあります。物件が老朽化していても大家さんがリフォームやハウスクリーニングの費用を支払う必要がなく、そのまま貸し出せるからです。借主負担DIY型物件に入居していた場合は、借主は退去費用を払わずに転居することができます。

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まとめ

アパートの退去費用で200万円もの高額請求をされるケースは、あまり多くありません。しかし、部屋がゴミ屋敷化していたり、借主の不注意・故意による著しい劣化や破損があったりする場合にはもろもろの修繕費用が重なって200万円に及ぶ可能性があります。家全体に生ゴミやタバコなどのニオイが染みついていると、修理範囲が広くなるため退去費用が跳ね上がるおそれがあります。

経年劣化による汚れや一般的な生活によって生じた壁の傷などは、借主の原状回復義務の対象外です。国土交通省のガイドラインに詳細が記載されているので、確認してみましょう。

高額な退去費用を請求されたら、支払いに応じる前に明細を確認して、国土交通省のガイドラインと照らし合わせて不当な請求が含まれていないか調べることが大切です。不当と思われる箇所があったら大家さんに退去費用を交渉し、応じてもらえない場合には消費生活センターや弁護士に相談しましょう。