家賃の滞納が続いている、注意をしたものの近隣への迷惑行為が改善されないなど、入居者トラブルに頭を悩ませる大家さんは少なくありません。「この状況なら強制退去を要求できるのでは」と考える一方で、実際には法律上のハードルが高く、対応を誤ると違法行為と判断される恐れもあります。
強制退去は、認められる条件や手順が厳格に定められており、感情的に対応すると問題の長期化になる可能性があります。そのため、強制退去が可能なケースと不可能なケースを正しく理解し、証拠の整理と段階的な手続きを踏むことが重要です。
本記事では、強制退去が認められる具体的な条件と認められないNG事例、正しい手続きの流れを、大家さんの目線で分かりやすく解説します。
目次
強制退去について大家が知っておきたいこと
強制退去は、家賃滞納や迷惑行為があってもすぐに実行できるものではありません。強制退去の仕組みや限界、正しい手順を理解したうえで、冷静に対応することが重要です。
強制退去は裁判所の手続きが必要
強制退去を行うには、原則として裁判所の手続きを経る必要があります。日本の賃貸借契約では、家賃滞納や迷惑行為があった場合でも、一方的に退去を命じることは認められていません。入居者には占有権があり、法的な判断なしでは居住を排除することができないためです。
まず入居者の契約違反の内容を整理し、是正や支払いを求める通知を行います。それでも改善が見られない場合に、建物明渡し請求訴訟を提起し、退去を命じる判決を得ます。判決が下った後も、入居者が退去しない場合に、裁判所を通じて初めて強制退去が可能になるのです。
任意退去・契約解除・強制執行の違い
任意退去・契約解除・強制執行は、退去に至るまでの段階と法的強制力の有無がそれぞれ異なります。
まず任意退去は、入居者が話し合いに応じ、自らの意思で退去する方法です。裁判所は関与せず、時間や費用負担が最も少ない解決手段といえるでしょう。
契約解除は、家賃滞納や迷惑行為などの契約違反を理由に、賃貸借契約を法的に終了させることを指します。ただし、解除通知を出しただけで入居者を退去させることはできません。契約が終了しても居住が続く場合は、次の法的手続きが必要になります。
強制執行は、裁判で建物明渡しの判決が確定した後も退去しない場合に、裁判所の執行官が立ち会って実施される最終手段です。貸主側の独断ではできず、司法の判断を経て実行されます。
鍵交換・締め出しは違法
家賃滞納や迷惑行為があった場合も、賃貸借契約が継続している限り、入居者は居住する権利があります。入居者に無断で鍵を交換したり、室内に入れないようにしたりすると、違法と判断される可能性が高くなります。状況によっては、住居侵入罪や損害賠償請求の対象になるため、注意が必要です。
たとえ契約解除を通知した後であっても、入居者が退去していない段階での鍵交換は認められません。正しく退去させるには、裁判で建物明渡しの判決を得たうえで、裁判所の強制執行手続きを行う必要があります。
強制退去が認められる条件
強制退去に関わる裁判では、契約違反の内容や改善の余地、貸主側の対応などを踏まえ、信頼関係が破壊されたかどうかが慎重に判断されます。ここでは、強制退去が認められやすい代表的な条件を解説します。
長期間の家賃滞納
家賃の支払いは、賃貸借契約における入居者の最も重要な義務です。そのため、家賃滞納が長期間にわたり継続し、督促や支払い要請にも応じない場合は、貸主との信頼関係が破壊されたと判断されやすくなります。裁判でも、強制退去が認められる典型的な理由の一つです。
一般的には、1か月程度の滞納のみでは足りず、3〜6か月以上の滞納が目安とされます。ただし滞納の期間だけでなく、支払い意思の有無や分割払いの提案に応じているかといった事情も含め、総合的に考慮される傾向です。
近隣への迷惑行為
賃貸借契約では、家賃の支払いだけでなく「周囲に配慮して使用する義務」も入居者に課されています。深夜の騒音、悪臭の発生、ゴミの放置、共用部の占拠、度重なる苦情などが継続している場合、単なるマナー違反ではなく契約違反と評価されることがあります。
ただし、一度の苦情や軽微な迷惑行為だけで、直ちに強制退去が認められるわけではありません。重要なのは、迷惑行為が反復・継続している、そして注意や警告をしても改善が見られないという点です。管理会社からの注意文書、近隣住民の苦情記録などの客観的証拠があるほど、裁判では貸主側の主張が認められやすくなります。
重大な契約違反
賃貸借契約では、入居者が建物を適切に使用し、契約内容を守ることが前提です。その前提が大きく崩れると、貸主と入居者の信頼関係が破壊されたと判断され、契約解除や明渡しが認められます。
代表的な例として挙げられるのが、無断での又貸しです。契約者以外の第三者に部屋を使用させたり、民泊として運営したりする行為は、建物管理や近隣環境に大きな影響を及ぼします。また、居住用物件を事務所や店舗として使う用途違反も、騒音や人の出入り増加を招くため問題視されます。
さらに、反社会的行為や違法行為の拠点化など、社会的影響が大きい行為は、是正を待たずに契約解除が認められることも少なくありません。
貸主側の正当事由
貸主側の正当事由とは、入居者に過失がなくても、貸主の事情により契約終了が認められる理由を指します。借地借家法では、更新拒絶や解約を行うためには正当事由が必要とされ、貸主と借主双方の事情を総合的に考慮して判断されます。
まず代表的なのが、建物の老朽化による危険性です。耐震性不足や倒壊の恐れがあり、修繕で安全を確保できない場合、居住継続が困難と判断します。
また、建て替えや大規模改修の必要性、貸主やその親族による建物の使用も契約終了の正当事由となり得ます。ただしその場合は、貸主から補償を受けられるケースが一般的です。
強制退去が認められないケース
強制退去は、問題が起きれば当然に認められるものではありません。裁判では、入居者の行為がどの程度深刻かだけでなく、改善の余地があるか、貸主の対応が適切だったかも重視されます。実務では「違反はあるが退去までは不要」と判断される例も多くあるため、強制退去が否定されるケースを把握しておくことが重要です。
滞納期間が短い・支払い意思がある
家賃滞納は契約違反に当たりますが、裁判では「信頼関係が破壊されたかどうか」が重要な判断基準になります。そのため、滞納が1か月程度にとどまる場合や、一時的な事情による滞納であれば、直ちに強制退去が認められることは少ないのが実情です。入居者に体調不良や一時的な収入減など、合理的な理由があり、今後の支払いが見込める場合は、居住継続が優先されやすくなります。
また、入居者が分割払いの提案に応じている、督促に対して連絡が取れている、家賃の一部を支払っている場合も同様です。このような状況では、契約解除や建物明渡し請求は重すぎる措置と判断され、強制退去は認められないでしょう。
1回のみの迷惑行為・改善の意思がある
近隣への迷惑行為があった場合でも、それが一度きりで注意後すぐに改善が見られる場合は、強制退去は認められません。裁判では、迷惑行為そのものよりも、行為の継続性や悪質性が重視されます。
例えば、一時的に騒音やゴミ出しルール違反が発生しても、注意を受けて謝罪し、再発防止の姿勢を示している場合は、「改善の意思がある」と判断されるでしょう。強制退去が認められるのは、迷惑行為が常習化し、是正しても改善されない場合です。
貸主側に問題がある
強制退去が認められるかどうかは、入居者側だけでなく、貸主側の対応や管理状況も判断材料になります。貸主に問題がある場合、たとえ入居者とのトラブルがあっても、退去請求は認められません。
代表的なのが「自力救済」です。家賃滞納や迷惑行為を理由に、無断で鍵を交換する、室内に立ち入る、荷物を撤去する、水道や電気を止めるといった行為がそれに当たり、法的手続きを経ない強制排除として違法と判断されます。
また、共用部の清掃不良や設備不具合を放置していた場合、騒音や悪臭などの原因が建物側にあると判断されることも少なくありません。強制退去を求めるには、貸主自身が適切な管理と対応をしていることが前提です。
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強制退去のために必要な証拠と準備
強制退去が認められるには、トラブルの内容だけでなく、それを裏付ける証拠と準備が欠かせません。裁判では感情や主観ではなく、客観的な事実を重視します。ここでは、強制退去を進めるうえで押さえておくべき証拠と準備について整理します。
迷惑行為の記録
近隣への迷惑行為を理由に強制退去を求める場合、行為の内容を具体的に示す記録が重要です。騒音やゴミ放置などについて、発生日時・場所・内容・頻度を時系列でまとめたメモや記録は、基本的な証拠になります。あわせて、近隣住民からの苦情、管理会社の報告書、写真・動画データなどがあると、客観性が高まるでしょう。
注意すべきは、口頭の苦情だけでは証明力が弱い点です。裁判では「実際にどのような迷惑行為が、どの程度続いていたのか」が問われるため、記録の積み重ねが欠かせません。
家賃滞納の履歴
家賃滞納を理由に強制退去を求める場合、滞納の事実を金額と期間で明確に示す資料が必要です。家賃の支払い期日と実際の入金日、未納額を一覧にした滞納履歴表や、通帳の入金記録、管理会社の入金管理データなどが有効です。
また、滞納に対して貸主がどのような対応を取ってきたかも判断材料になります。書面による請求、内容証明郵便による督促や催告書を送付していれば、支払いの機会を十分に与えたことを示せるでしょう。「請求→督促→内容証明→解除通知」という段階を踏んだ履歴が、退去請求を正当化するうえで重要です。
契約書・特約・管理記録の保存
契約書や特約、管理記録は、強制退去を主張するための法的な土台になります。賃貸借契約書や特約条項には、家賃の支払い条件や禁止行為、契約解除に関する定めが記載されており、どの行為が契約違反に当たるかを示す根拠となります。
また、巡回や点検の履歴、苦情への対応内容、注意や警告を行った日時などの管理記録は、貸主が適切に管理し、段階的な対応を行ってきたことを示す資料です。これらが整っていないと、貸主側の管理不足を指摘され、退去請求が不利になる可能性があるため注意しましょう。
契約違反の証拠
強制退去は、契約違反があった事実を具体的かつ客観的に示す証拠が必要です。無断転貸や用途違反など、契約内容に反する行為があったことを裏付ける資料が求められます。
例えば、無断転貸であれば第三者の居住実態が分かる写真や郵便物、民泊サイトへの掲載画面、頻繁な出入りの記録などが有効です。用途違反の場合は、事業利用の様子や看板、来訪者の状況を示す記録が証拠になります。あわせて、注意や是正を求めた書面や内容証明郵便の控えを残しておくことで、改善の機会を与えたにもかかわらず違反が続いたことを立証できるでしょう。
強制退去の手続きと流れ
強制退去は、いきなり裁判や強制執行に進めるものではなく、段階を踏んで進める必要があります。ここでは、一般的な強制退去までの流れを整理します。
1.任意交渉
強制退去の手続きは、まず任意交渉から始まります。家賃滞納や迷惑行為といった問題点を整理し、口頭や書面で是正や支払いを求める段階です。この時点では、支払い計画の提示や行為の改善を促し、入居者に自主的な対応を促します。
任意交渉は、単に穏便な解決を目指すためだけでなく、その後の法的手続きを正当に進めるための重要な工程です。裁判では、いきなり訴訟に踏み切るよりも、事前に話し合いを行い是正の機会を与えていたかどうかが重視されます。
任意交渉の期間は1〜2週間から1か月が目安です。この期間内に改善が見られなければ、次の正式な手続きへと進みます。
2.内容証明郵便での督促・契約解除通知
内容証明郵便は、いつ・どのような内容を相手に通知したかを公的に証明できる手段で、後の裁判において重要な証拠になります。家賃滞納の場合は未払い額や支払い期限を明示し、期限までに支払われなければ契約解除に進む旨を記載します。迷惑行為の場合も、具体的な違反内容と是正を求める意思を明確に伝えましょう。
また、連帯保証人がいる場合は入居者と同時に通知することで、支払いや退去に応じる可能性が高まります。通知の到達から回答まで、2週間程度を見込んでおきましょう。
3.建物明渡し請求訴訟の提起
内容証明郵便による督促や契約解除通知をしても状況が改善しない場合、裁判所に建物明渡し請求訴訟を提起します。この訴訟は、入居者に建物を明け渡す法的義務があることを認識してもらうための手続きです。
訴訟では、契約違反の内容に加え、これまでの注意や催告の経緯、証拠資料を提出し、強制退去が相当かどうかの判断を受けます。
判決までの期間は一般的に1〜3か月程度ですが、入居者が争う姿勢を示した場合や証人尋問が行われる場合には、6か月以上かかることも少なくありません。また、判決に至らず途中で和解し、解決するケースもあります。
4.強制執行の申し立てと催告
判決が出ても入居者が任意に退去しない場合、貸主側は裁判所に強制執行を申立てできます。これにより、執行官が明渡しを催告します。
催告は、執行官が現地を訪れ、期限までに退去しなければ強制的に明渡しを求めるという最終警告です。入居者に理的・法的なプレッシャーがかかり、任意退去に至るケースも少なくありません。
ただし、催告が行われた時点でも入居者の占有権が直ちに失われるわけではありません。申立てから催告までの期間はおおむね1〜2週間程度で、ここから先は費用負担も大きくなるため、慎重な判断が求められます。
5.強制執行
催告期限を過ぎても入居者が退去しない場合、最終段階として強制執行が実施されます。これは裁判所の執行官が立ち会い、法的権限に基づいて建物の明渡しを強制的に実行する手続きです。貸主が独断で対応することはできず、すべて執行官の指示のもとで進められます。
当日は、鍵の開錠、入居者の退去確認、室内に残された残置物の搬出・一時保管が行われます。残置物は勝手に処分できず、別途保管費用が発生する点にも注意が必要です。また、執行当日に入居者が不在でも手続きは進められます。
催告から断行までは1〜2週間程度が目安で、任意交渉から数えると全体で3〜6か月程度かかるのが一般的です。強制執行後は、原状回復や清掃、再募集に向けた準備に進みます。
強制退去にかかる費用と期間
強制退去は、法的手続きを段階的に進める必要があるため、一定の費用と時間がかかります。想定より長期化・高額化するケースも少なくありません。ここでは、強制退去にかかる主な費用の内訳と、貸主側が負担しやすいポイントを整理します。
強制退去にかかるおおよその費用と内訳
強制退去にかかる費用は、大きく分けて弁護士費用・裁判費用・強制執行費用に分類されます。
まず弁護士費用は、建物明渡し請求訴訟を依頼した場合、着手金と報酬金を含めた相場は20〜50万円が一般的です。家賃滞納のみの事案か、迷惑行為や反論が多い事案かによっても金額は変動します。
裁判費用には、訴訟提起時の印紙代や郵券代が必要です。これらは数千円〜数万円が目安になります。さらに、判決後に強制執行へ進む場合、執行官手数料や作業員の人件費、残置物の搬出・運搬・一時保管費用などが必要で、10〜30万円以上になることもあります。
これらの費用は入居者に請求可能ですが、実際には回収できないケースも多いため、貸主側の負担になる可能性も考えておきましょう。
強制退去が完了するまでの期間
強制退去が完了するまでにかかる期間は、入居者の対応によって大きく左右されます。まず、任意交渉から内容証明郵便による督促・契約解除通知までの段階で、1〜2か月程度かかるのが一般的です。この間に支払い猶予や改善期間を設けて解決に至るケースもあります。
建物明渡し請求訴訟に進んだ場合、スムーズな事案でも1〜3か月を要します。入居者が反論したり、証人尋問が実施されたりすると、6か月以上かかることも少なくありません。
判決が確定した後は、強制執行の申立てから催告まで1〜2週間、さらに催告から強制執行まで1〜2週間かかります。強制退去は早くて3か月、スムーズにいかない場合は半年以上かかると見込んでおきましょう。
強制退去を進める際の注意点
強制退去は、正当な理由があっても進め方を誤ると、貸主側が不利になる恐れがあります。特に初動対応や手続きの順序を間違えると、違法行為と判断され、損害賠償やトラブルの長期化につながりかねません。ここでは、強制退去を進めるうえで押さえておきたい注意点を解説します。
自力救済（鍵交換・荷物撤去）は絶対にしてはいけない
家賃滞納や迷惑行為があったとしても、入居者に無断で鍵を交換したり、締め出しを行ったり、室内の荷物を撤去する行為は「自力救済」に当たり、原則として違法です。賃貸借契約が継続している限り、入居者には占有権があり、法的手続きを経ずに居住を排除することは認められていません。
このような行為は、入居者から損害賠償請求を受けるだけでなく住居侵入罪や器物損壊罪などの刑事責任を問われる可能性もあります。たとえ入居者に明確な過失があった場合でも、裁判による明渡し判決と強制執行を経なければ、合法的に退去させることはできません。
トラブルを拡大させないためにも、管理会社や弁護士を通じ、法的手順に沿って進めることが重要です。
トラブルが悪化すると解決が長引く
強制退去に至る前に入居者との関係が悪化すると、話し合いによる解決が難しくなります。感情的な対立が深まるほど入居者が支払いを拒否したり、裁判で争う姿勢を強めたりする傾向があるため、注意が必要なポイントです。
トラブルを悪化させないためには、感情論で対応せず、事実に基づく書面や記録を中心に話し合いを進めましょう。家賃滞納や迷惑行為の内容、注意や催告の履歴を客観的に残しておくことで、不要なトラブルを避けられます。
また、精神疾患を抱える入居者や高齢者、多重債務者など、対応を誤ると混乱が生じやすいケースでは、貸主が直接やり取りするよりも、管理会社や弁護士といった第三者を介した対応が有効です。直接対立を避けることでトラブルの深刻化を防ぎ、結果的に解決までの時間を短縮できます。
裁判・強制執行に伴うリスクと負担がある
強制退去は裁判を伴うため、貸主には一定の負担が生じます。裁判に進むと、判決までに数か月から半年以上かかり、書面作成や期日対応など精神的な負担も大きくなるでしょう。
また、強制執行に進む場合、執行官手数料や作業員の人件費、残置物の搬出費用などを、貸主が一時的に立て替える必要があります。これらの費用は理論上、入居者に請求できますが、無資力などの理由で回収できないことが実情です。
さらに、執行当日に入居者の抵抗や暴言、不在による作業の遅延など、想定外のトラブルが発生することもあります。そのため、訴訟前の段階で任意退去や立退料による解決も含め、早期に専門家へ相談し、解決方法を検討することが大切です。
立ち退き・強制退去後の残置物撤去はゴミ屋敷バスター七福神にお任せ
立ち退きや強制退去の完了後、室内に残された大量の残置物や汚損への対応に悩むケースは少なくありません。七福神は、裁判後・強制執行後の現場対応を数多く経験しており、撤去から清掃までを安全かつ迅速に進められます。再募集までの流れを見据え、負担を最小限に抑えるサポートが可能です。
ゴミ屋敷・汚部屋化した物件の片付けをワンストップ対応
強制退去に至る物件では、室内がゴミ屋敷や汚部屋状態になっていて、通常の残置物撤去だけでは対応が難しいことが多くあります。七福神では、片付けから残置物撤去、清掃、消臭までをワンストップで対応できる体制を整えており、工程ごとに業者を手配する必要がありません。
物が多い現場も、経験豊富な専門スタッフが安全面に配慮しながら対応するため、短期間での原状回復が可能です。裁判後の明渡し猶予期間中に作業日を調整し、次の入居者募集や原状回復工事へスムーズにつなげます。大家さんの負担を抑えながら、早期に物件価値を回復できることが強みです。
立ち退き後の残置物撤去や特殊清掃に対応
強制執行後の室内は、多くの場合、大量の残置物や生活ゴミが残されています。これを自己判断で処分するのは大きな負担です。七福神では、立ち退き後に必要となる残置物撤去・消臭・害虫対策などの特殊作業にも対応可能です。
臭いや汚れが深刻な現場でも、専門知識と専用機材を用いて迅速に作業を進め、入居者を募集できる状態まで室内を整えます。残置物の量や状態に応じて適切に対応するため、安心して次のステップへ進める点もメリットです。
立ち会い不要・最短即日対応
立ち退きや強制退去後は、スピードが勝負です。しかし、残置物の撤去や清掃作業に立ち会えないケースも少なくありません。七福神では、事前の打ち合わせにより立ち会い不要で作業を進めることが可能です。仕事や複数物件の管理で忙しい場合でも、負担を最小限に抑えられます。
また、24時間365日受付、最短即日での対応が可能なため、明渡し直後や再募集を急ぎたい案件にも柔軟に対応できます。原状回復に必要な片付けや撤去、清掃までを一括で依頼でき、管理会社との調整もスムーズです。見積もりは無料で、物件の状況や予算に応じた作業プランをご提案します。
まとめ
強制退去は、入居者トラブルを解決するための手段の一つですが、誰でも簡単に進められるものではありません。認められる条件や認められないケースを理解し、証拠を整え、正しい手順を踏むことが不可欠です。
また、強制退去後には残置物撤去や清掃など、次の入居者募集に向けた対応も必要になります。法的リスクを避けながら、物件価値を早期に回復させるためには、早い段階で専門家や業者に相談し、状況に合った対応を選択しましょう。
立ち退き後・強制退去後の残置物撤去や清掃にお困りの場合は、ぜひ七福神にお任せください。片付けから撤去、清掃、消臭までをワンストップで対応し、再募集に向けた物件回復をスムーズにサポートします。24時間365日お問い合わせ受付中ですので、お気軽にご相談ください。
